Démarches · Suisse romande
Permis de construire : les émoluments, les taxes et les frais cachés, canton par canton
Pour la même villa de 800 000 francs, l'émolument de permis tourne autour de 1 200 francs à Morges et de 2 120 francs d'émolument cantonal à Neuchâtel. Mais les montants les plus lourds ne sont souvent pas l'émolument : ce sont les taxes de remplacement à côté.
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La question « combien coûte un permis de construire ? » n’a pas une réponse en Suisse, mais deux mille : une par commune. Chacune fixe son tarif, selon le coût des travaux, le volume, la surface ou le temps passé, et les unes comptent les contrôles de chantier, les autres non.
La Surveillance des prix l’a mesuré en 2014 dans les 30 plus grandes communes, sur une villa type de 700 000 francs : la commune la moins chère demandait 640 francs, la plus chère 7 895, environ douze fois plus. Les moins chères étaient Neuchâtel, La Chaux-de-Fonds et Sion. Genève était hors comparaison, le permis y étant cantonal. Depuis, beaucoup de tarifs ont changé, le schéma est resté.
Comment l’émolument se calcule
Quatre systèmes coexistent en Suisse romande.
Un pour mille du coût des travaux. La méthode la plus répandue dans le canton de Vaud. Morges prend 1,5 pour mille du CFC 2, avec un minimum de 150 francs et un maximum de 15 000 francs.
La surface. Genève facture 90 francs par tranche de 10 m² de surface utile, plus 250 francs d’enregistrement.
Le volume. Plusieurs communes valaisannes comptent au mètre cube : Arbaz prend 1,10 franc le m³ jusqu’à 600 m³, puis 1 franc jusqu’à 1 000 m³. Qui connaît son prix de construction au mètre cube selon la SIA 416 connaît aussi la base de l’émolument.
Le temps passé. Fribourg-Ville facture une taxe fixe de 150 francs plus 150 francs l’heure au maximum, plafonnés à 10 000 francs. Lausanne est passée le 1er novembre 2025 d’un pourcentage du CFC 2 à un émolument de base selon le type de procédure, complété à l’heure.
Ce que coûte une villa, commune par commune
Les montants ci-dessous sont calculés à partir des tarifs publiés, pour une villa de 800 000 francs de travaux et une transformation de 60 000 francs. Ils comprennent le permis et, quand le tarif les fixe, les contrôles et le permis d’habiter, hors publication.
| Commune ou canton | Tarif | Villa 800 000 | Transformation 60 000 |
|---|---|---|---|
| Lausanne | émolument de base plus heures, fourchettes publiées | CHF 2 000 à 9 000 | CHF 2 000 à 5 000 |
| Neuchâtel, émolument cantonal | CHF 120 plus 2,5 ‰, plus émoluments communaux | CHF 2 120 | CHF 270 |
| Genève | CHF 250 plus 90 par 10 m² de surface utile, moitié sans surface nouvelle | environ CHF 1 870 pour 180 m² | selon la surface |
| Arbaz (VS) | CHF 1.10 le m³ jusqu’à 600 m³, 1.00 ensuite, taxe villa 300, permis d’habiter 150 | environ CHF 1 410 pour 900 m³ | selon le volume |
| Morges | 1,5 ‰ du CFC 2, permis d’habiter 30 % en plus | environ CHF 1 560 | CHF 150 plus 30 % |
| Fribourg-Ville | CHF 150 plus au maximum 150 l’heure, plafond 10 000 | selon le temps passé | selon le temps passé |
| Jura, émolument cantonal | CHF 50 à 15 000, plus émoluments communaux | selon le dossier | selon le dossier |
Trois réserves. À Neuchâtel, l’émolument cantonal est facturé à la commune, qui peut le répercuter sur le propriétaire, et les émoluments communaux viennent en plus. Dans le Jura, une nouvelle loi sur les constructions est entrée en vigueur le 1er juillet 2026 : les tarifs se vérifient auprès de la commune avant le dépôt. Et à Genève, la manière d’appliquer le demi-tarif à une transformation se demande à l’office des autorisations de construire.
Morges ajoute une incitation rare : 30 % de rabais sur l’émolument pour une isolation qui atteint la valeur cible de la SIA 380/1, et 50 % remboursés pour un bâtiment Minergie.
La leçon : pour la même maison, l’émolument pèse entre 0,2 et 1 % environ du coût des travaux. C’est rarement le poste qui fait déraper un budget. Les suivants, plus souvent.
Les frais annexes de la procédure
La publication. L’avis d’enquête dans la Feuille des avis officiels est à la charge du requérant presque partout, au prix coûtant. Dans le canton de Vaud, c’est la commune qui le fait publier par la CAMAC. À Genève, la procédure accélérée évite la publication pour les petits objets.
Les gabarits. Ils sont posés par l’entreprise ou le géomètre. Il n’existe pas de tarif de référence ; les témoignages de maîtres d’ouvrage citent de quelques centaines à près de 2 000 francs.
Le permis d’habiter. À Morges, il coûte 30 % de l’émolument de permis. À Fribourg-Ville, contrôle et permis d’occuper sont facturés à l’heure, plafonnés à 5 000 francs. À Genève, il ne donne pas lieu à un émolument supplémentaire.
Les oppositions. À Fribourg-Ville, une opposition abusive peut coûter jusqu’à 500 francs à son auteur. Dans le Jura, la séance de conciliation est facturée de 200 à 1 500 francs. Et chaque opposition allonge le calendrier réel d’une mise à l’enquête.
La mensuration. Après la construction, le bâtiment doit être reporté dans la mensuration officielle, aux frais du propriétaire, selon le tarif cantonal des géomètres.
Les frais cachés : les taxes de remplacement
C’est là que se trouvent les montants qui dépassent vite l’émolument.
| Taxe | Montant | Quand |
|---|---|---|
| Contribution de remplacement pour abri | CHF 1 400 par place protégée depuis le 1er janvier 2026, auparavant 400 à 800 selon le canton | logement sans abri propre ; 2 places pour 3 pièces |
| Taxe compensatoire de stationnement | par exemple CHF 2 000 à 20 000 à Sion, aucune à Lausanne | places obligatoires non réalisées |
| Taxe sur la plus-value | au moins 20 % de la plus-value selon l’art. 5 LAT | mise en zone à bâtir, selon le canton aussi changement d’affectation |
L’abri. Le Conseil fédéral a porté la contribution de remplacement à 1 400 francs par place protégée au 1er janvier 2026, et étendu l’obligation aux agrandissements, transformations et changements d’affectation. On compte deux places pour trois pièces. Pour une maison de six pièces, cela fait quatre places, soit 5 600 francs, plus que l’émolument de permis dans la plupart des communes. À Fribourg, l’obligation de construire un abri commence à 38 pièces ; en dessous, c’est la contribution qui s’applique. Les modalités se demandent au service cantonal de la protection de la population.
Les places de parc. La taxe par place manquante dépend de la commune et peut atteindre cinq chiffres. Le détail se trouve dans l’article Construire une place de parc : autorisation et coût par place.
Les raccordements. Les plus grosses taxes autour d’une construction neuve sont en général celles de raccordement à l’eau, aux égouts et à l’électricité. Elles atteignent vite cinq chiffres pour une villa et font l’objet d’un article sur les taxes de raccordement.
Un exemple chiffré : villa à Morges
Une villa de six pièces, 800 000 francs de travaux, sans abri :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Émolument de permis, 1,5 ‰ | CHF 1 200 |
| Permis d’habiter, 30 % | CHF 360 |
| Contribution de remplacement pour abri, 4 places | CHF 5 600 |
| Gabarits, ordre de grandeur | CHF 500 à 2 000 |
| Publication FAO | au prix coûtant |
| Total hors raccordements et mensuration | environ CHF 7 660 à 9 160 |
La contribution pour l’abri représente à elle seule plus de trois fois l’émolument et le permis d’habiter réunis. Avec une isolation à la valeur cible, l’émolument de base baisse de 30 %, soit 360 francs de moins : une économie réelle, mais qui ne change pas l’ordre de grandeur.
Les points où le budget dérape
Oublier les contrôles et le permis d’habiter. Selon la commune, ils ajoutent 30 % ou sont facturés à l’heure. Qui ne budgète que le permis n’a qu’une partie de la facture.
Ne pas demander les taxes de remplacement. Elles figurent dans le permis, mais pas dans l’estimation de l’architecte si personne ne les a demandées. Les honoraires d’architecte selon la SIA 102 couvrent la conception, pas les taxes.
Le dossier incomplet. Les compléments coûtent du temps, et là où l’on facture à l’heure, des émoluments.
Construire d’abord, demander ensuite. Une régularisation coûte plus cher que la même demande faite à temps, amende en sus. Avant de renoncer à un dossier, mieux vaut vérifier si l’objet relève vraiment d’une déclaration de travaux ou d’une dispense de permis.
Sous-évaluer le coût des travaux. Là où l’émolument suit le coût, la commune recalcule sur le décompte final. Une annonce trop basse ne fait que déplacer la facture.
La transformation qui devient un changement d’affectation. Depuis 2026, un changement d’affectation peut déclencher la contribution pour l’abri. Un galetas devient habitable, et l’habitable crée un besoin de places protégées.
La checklist avant le dépôt
- Le règlement communal des émoluments obtenu, avec la date de la version en vigueur.
- Les contrôles et le permis d’habiter repérés dans le tarif : inclus, en pourcentage ou à l’heure.
- La publication FAO et les gabarits budgétés.
- La contribution pour l’abri demandée au service cantonal, avec le nombre de pièces.
- Les règles de stationnement lues et la taxe compensatoire calculée.
- Les taxes de raccordement calculées à part.
- Une réserve pour les oppositions et les compléments de dossier.
Où s’adresser en Suisse romande
L’autorité. Le service communal des constructions pour le tarif, les taxes de remplacement et l’examen préalable ; à Genève, l’office des autorisations de construire ; le service cantonal de la protection de la population pour l’abri.
Les associations de propriétaires. Cinq adresses, membres de la Fédération romande immobilière :
- Chambre vaudoise immobilière, Rue du Midi 15, 1003 Lausanne, 021 341 41 41
- Chambre fribourgeoise de l’immobilier, Rue de l’Industrie 3, 1700 Fribourg, 026 435 31 00
- Chambre immobilière Valais, Avenue de la Gare 52, 1920 Martigny, 027 722 99 39
- Chambre immobilière neuchâteloise, Faubourg du Lac 2, 2000 Neuchâtel, 032 729 99 90
- Chambre immobilière jurassienne, Rue de l’Avenir 23, 2800 Delémont, 032 421 45 45
Adresses relevées le 21 septembre 2026 sur les sites des entreprises et des associations concernées. Elles sont publiées à titre de service et ne constituent pas une recommandation de la rédaction.