Bewilligungen · Deutschschweiz
Baubewilligung: die Gebühren, die Abgaben und die versteckten Kosten, Kanton für Kanton
Für dasselbe Einfamilienhaus von 800 000 Franken verlangt Ostermundigen rund 1 200 Franken Bewilligungsgebühr, die Stadt Luzern rund 7 500. Die grösseren Beträge stecken aber oft nicht in der Gebühr, sondern in den Ersatzabgaben daneben.
Von Rahel Hofstetter, redaktionsleiterin deutschschweiz7 Min. LesezeitVeröffentlicht am 21. September 2026
Die Frage «Was kostet die Baubewilligung?» hat in der Schweiz keine Antwort, sondern zweitausend: eine pro Gemeinde. Jede setzt ihren Tarif selbst fest, nach der Bausumme, nach dem Volumen oder nach Aufwand, und manche rechnen die Baukontrollen mit, andere nicht.
Der Preisüberwacher hat das 2014 für die 30 grössten Gemeinden verglichen, an einem Musterhaus von 700 000 Franken: Die günstigste Gemeinde verlangte 640 Franken, die teuerste 7 895, rund zwölfmal mehr. Am teuersten waren Zürich, Luzern und Dübendorf. Seither haben viele Gemeinden ihre Tarife angepasst, das Muster ist geblieben.
Wie die Gebühr berechnet wird
Drei Systeme sind verbreitet.
Promille der Bausumme. Die häufigste Methode: ein Satz von 1,5 bis 10 Promille, oft degressiv, auf die Baukosten nach BKP 1 bis 4. Im Aargau lagen die Sätze nach einem Bericht der Stadt Aarau von 2011 meist bei 2,5 Promille, in Gränichen und Zofingen bei 3 Promille.
Nach Volumen. Die Stadt Zürich rechnet Neubauten nach dem Gebäudevolumen gemäss SIA 416, mit einem degressiven Tarif pro Kubikmeter. Wer seine Baukosten pro Kubikmeter nach SIA 416 kennt, kennt auch die Grundlage der Gebühr.
Nach Aufwand, mit Rahmen. Der Kanton Bern hat den Tarif der Regierungsstatthalterämter 2022 auf ein Rahmensystem nach effektivem Aufwand umgestellt. Die Stadt St. Gallen arbeitet mit Rahmen pro Vorhaben.
Was ein Einfamilienhaus kostet, Gemeinde für Gemeinde
Die folgenden Beträge sind aus den publizierten Tarifen berechnet, für ein Einfamilienhaus mit Baukosten von 800 000 Franken und einen Umbau von 60 000 Franken. Sie umfassen Bewilligung und Baukontrollen, soweit der Tarif sie festlegt, ohne Publikation.
| Gemeinde | Tarif | EFH 800 000 | Umbau 60 000 |
|---|---|---|---|
| Stadt Luzern | 9,9 ‰ auf die ersten 150 000, dann 6,6 ‰; Kontrollen 30 % | rund CHF 7 500 | rund CHF 770 |
| Stadt Zürich | nach Volumen SIA 416; Rohbau- und Schlusskontrolle je die Hälfte der Gebühr | rund CHF 5 000 | rund CHF 1 230 |
| Stadt St. Gallen | Rahmen für einen EFH-Neubau, Kontrollen CHF 100 bis 800 | CHF 2 500 bis 5 000 | CHF 500 bis 1 000 |
| Basel-Stadt | 0,05 × Baukosten hoch 0,8 plus 20 Franken; Kontrollen 50 % | rund CHF 4 000 | rund CHF 530 |
| Stadt Zug | 3 ‰ bis 200 000, dann 2,5 ‰; Kontrollen inbegriffen | CHF 2 100 | CHF 200 |
| Aargau, übliche Sätze | 2,5 ‰ der Bausumme (Stand 2011) | rund CHF 2 000 | rund CHF 150 |
| Ostermundigen | 1,5 ‰ ab 500 000, 2,5 ‰ unter 100 000; Kontrollen nach Aufwand | CHF 1 200 | CHF 150 |
Drei Vorbehalte. Die Zürcher Zahlen beruhen auf der Gebührenordnung von 2018; die Stadt hat im April 2026 eine Neufassung erlassen, deren Beträge vor dem Gesuch zu prüfen sind. Die Aargauer Sätze sind älter und je nach Gemeinde verschieden. Und in Bern, Ostermundigen und anderswo kommen Kontrollen nach Aufwand dazu, die in der Tabelle fehlen.
Die Lehre bleibt: Für dasselbe Haus liegt die Gebühr zwischen rund 0,2 und 1 Prozent der Baukosten. Das ist selten der Posten, der ein Budget sprengt. Die folgenden sind es eher.
Die Nebenkosten des Verfahrens
Publikation. Die Ausschreibung im Amtsblatt geht fast überall zu Lasten der Bauherrschaft, zu effektiven Kosten. Winterthur nennt rund 125 Franken, Ostermundigen die effektiven Kosten plus 50 Franken und 30 Franken pro Anzeige an Nachbarn. In Luzern ist die Publikation in der Gebühr inbegriffen.
Baugespann. Die Profile stellt meist der Baumeister oder der Geometer. Einen verbindlichen Tarif gibt es nicht; Erfahrungsberichte von Bauherren nennen einige hundert bis knapp 2 000 Franken. In Zürich sind bei Abstellplätzen auch Markierungen am Boden zulässig.
Fachstellen. Brandschutz, Energie, Lüftung, Denkmalpflege: Viele Gemeinden verrechnen diese Prüfungen separat. Winterthur verlangt für den Brandschutz mindestens 200 Franken, St. Gallen für die Prüfung des Energienachweises 120 Franken pro Stunde, für den Schutzraum 300 bis 500 Franken.
Einsprachen. In St. Gallen kostet die Behandlung 100 bis 1 000 Franken pro Einsprache. Wer mit Einsprachen rechnet, rechnet auch mit Zeit: Der echte Zeitplan eines Baugesuchs zählt in Hunderten von Tagen.
Vermessung. Nach dem Bau muss das Gebäude in der amtlichen Vermessung nachgeführt werden, auf Kosten der Eigentümerschaft. Die Geometer rechnen nach kantonalem Tarif ab, im Kanton Basel-Landschaft etwa nach der verbindlichen Honorarordnung HO 33.
Die versteckten Kosten: Ersatzabgaben
Hier liegen die Beträge, die eine Gebühr schnell übertreffen.
| Abgabe | Betrag | Wann |
|---|---|---|
| Schutzraum-Ersatzbeitrag | CHF 1 400 pro Schutzplatz seit 1. Januar 2026, vorher kantonal 400 bis 800 | Wohnbau ohne eigenen Schutzraum; 2 Schutzplätze pro 3 Zimmer |
| Parkplatz-Ersatzabgabe | z. B. CHF 5 000 bis 7 500 in St. Gallen, 9 122 in Ostermundigen, 15 000 in Binningen | fehlende Pflichtparkplätze |
| Spielplatz-Ersatzabgabe | z. B. CHF 50 pro fehlenden m² in St. Gallen, 5 000 pro Wohneinheit in Märstetten | Mehrfamilienhaus ohne Spielfläche |
| Mehrwertabgabe | mindestens 20 % des Planungsmehrwerts nach Art. 5 RPG | Einzonung, je nach Kanton auch Auf- oder Umzonung |
Der Schutzraum. Der Bundesrat hat den Ersatzbeitrag auf den 1. Januar 2026 auf 1 400 Franken pro Schutzplatz angehoben, und die Pflicht auf Erweiterungen, Umbauten und Umnutzungen ausgedehnt. Gerechnet werden zwei Schutzplätze pro drei Zimmer. Für ein Haus mit sechs Zimmern sind das vier Plätze, also 5 600 Franken, mehr als die Bewilligungsgebühr in den meisten Gemeinden. Wie der Kanton den Beitrag im Einzelfall erhebt, klärt man mit dem kantonalen Amt für Bevölkerungsschutz.
Der Parkplatz. Die Ersatzabgabe pro fehlenden Platz ist kommunal und kann fünfstellig sein. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Autoabstellplatz bauen: Bewilligung und Kosten pro Platz.
Die Anschlüsse. Die grössten Abgaben rund um einen Neubau sind meist die Anschlussgebühren für Wasser, Abwasser und Strom. Sie werden mit der Bewilligung oder dem Anschluss verfügt und erreichen bei einem Einfamilienhaus schnell fünfstellige Beträge; sie haben einen eigenen Beitrag zu den Anschlussgebühren.
Ein Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in der Stadt Luzern
Ein Einfamilienhaus mit sechs Zimmern, Baukosten 800 000 Franken, ohne Schutzraum:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Bewilligungsgebühr inkl. Publikation und Profilkontrolle | CHF 5 775 |
| Baukontrollen, 30 % | CHF 1 733 |
| Schutzraum-Ersatzbeitrag, 4 Plätze | CHF 5 600 |
| Baugespann, Grössenordnung | CHF 500 bis 2 000 |
| Total ohne Anschlussgebühren und Vermessung | rund CHF 13 600 bis 15 100 |
Der Schutzraum-Ersatzbeitrag allein macht damit fast so viel aus wie Bewilligung und Kontrollen zusammen. In Zug, wo die Gebühr 2 100 Franken beträgt, ist er mehr als doppelt so hoch wie diese.
Die Stellen, an denen das Budget ausläuft
Die Kontrollen vergessen. In Zürich kosten Rohbau- und Schlusskontrolle zusammen so viel wie die Bewilligung selbst. Wer nur die Bewilligung budgetiert, hat die Hälfte.
Die Ersatzabgaben nicht erfragt. Sie stehen in der Bewilligung, aber nicht im Kostenvoranschlag des Architekten, wenn niemand danach gefragt hat. Das Architektenhonorar nach SIA 102 deckt die Planung, nicht die Abgaben.
Das unvollständige Dossier. Nachforderungen kosten Zeit, und wo nach Aufwand abgerechnet wird, auch Gebühren.
Zuerst bauen, dann fragen. Basel-Stadt erhebt auf nachträgliche Baubegehren einen Zuschlag von 100 Prozent auf Prüf- und Kontrollgebühr. Ob ein Vorhaben überhaupt ein Gesuch braucht, klärt der Beitrag Bauen ohne Baubewilligung: was im Meldeverfahren geht.
Die Bausumme zu tief angegeben. Wo die Gebühr nach der Bausumme berechnet wird, rechnet die Behörde nach der Schlussabrechnung nach. Eine zu tiefe Angabe verschiebt die Gebühr nur.
Der Umbau, der zur Umnutzung wird. Seit 2026 kann auch eine Umnutzung den Schutzraum-Ersatzbeitrag auslösen. Aus einem Estrich wird Wohnraum, und aus Wohnraum ein Schutzplatzbedarf.
Die Checkliste vor dem Baugesuch
- Den Gebührentarif der Gemeinde beschafft, mit Datum der geltenden Fassung.
- Die Baukontrollen im Tarif gesucht: inbegriffen, pauschal oder nach Aufwand.
- Die Publikationskosten und das Baugespann budgetiert.
- Den Schutzraum-Ersatzbeitrag beim kantonalen Amt erfragt, mit Zimmerzahl.
- Die Parkplatz- und Spielplatzvorschriften gelesen und die Ersatzabgaben gerechnet.
- Die Anschlussgebühren separat berechnet.
- Eine Reserve für Einsprachen und Nachforderungen eingeplant.
Wo Sie sich hinwenden
Die Behörde. Die Bauverwaltung der Gemeinde für Tarif, Ersatzabgaben und Vorabklärung; Zürich, Basel und Winterthur stellen Gebührenrechner online. Das kantonale Amt für Bevölkerungsschutz für den Schutzraum.
Die Verbände der Eigentümer. Drei Adressen:
- HEV Schweiz, Seefeldstrasse 60, 8032 Zürich, 044 254 90 20
- HEV Kanton Bern, c/o Lubana AG, Fischermätteli 19, 3401 Burgdorf, 031 992 45 45
- HEV Luzern, Hallwilerweg 5, 6003 Luzern, 041 211 12 13
Adressen erhoben am 21. September 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.