Baugesuch: der echte Zeitplan eines Dossiers, Kanton für Kanton

Fragen Sie eine Gemeinde, wie lange eine Baubewilligung dauert: Man wird Ihnen mit einer gesetzlichen Frist antworten. Zwanzig Tage öffentliche Auflage in Zürich, dreissig im Kanton Bern. Das sind exakte Zahlen, und sie beschreiben fast nichts.

Die gesetzliche Frist deckt nur einen Abschnitt des Verfahrens ab, jenen, in dem das Dossier sichtbar ist. Alles Übrige wartet das Dossier in einer Amtsstelle ab, ohne dass eine Uhr läuft.

Hier die beiden Zeitpläne nebeneinander.

Der angekündigte Zeitplan

Zürich. Das Baugesuch geht an die örtliche Baubehörde, die es prüft und amtlich ausschreibt. Die öffentliche Auflage dauert zwanzig Tage ab der Ausschreibung, und nicht ab der Einreichung bei der Gemeinde. Wer Einwände hat, muss innert dieser zwanzig Tage schriftlich den Bauentscheid verlangen; wer das versäumt, verwirkt sein Rekursrecht. Gegen den Entscheid steht der Rekurs ans Baurekursgericht des Kantons Zürich offen, einzureichen innert dreissig Tagen ab Zustellung.

Bern. Seit dem 1. März 2022 laufen alle Baugesuche über die kantonale Plattform eBau, gestützt auf Artikel 10 des Baubewilligungsdekrets. Das Gesuch wird publiziert oder den Anstössern mitgeteilt, mit einer Auflage- und Einsprachefrist von dreissig Tagen ab der amtlichen Bekanntmachung. Einsprachen sind schriftlich und begründet bei der Baubewilligungsbehörde einzureichen.

Die übrige Deutschschweiz. Das Muster wiederholt sich, die Fristen variieren: Luzern, Aargau, St. Gallen und die anderen Kantone kennen eine öffentliche Auflage von zwanzig bis dreissig Tagen ab der amtlichen Publikation, die zugleich die Einsprachefrist ist. Zuständig ist je nach Kanton die Gemeinde oder eine kantonale Stelle.

Das Bild ist bemerkenswert einheitlich: fast überall zwanzig bis dreissig Tage. Und fast überall ist die reale Dauer ein Vielfaches dieser Zahl.

Der gemessene Zeitplan

Drei unabhängige Erhebungen, zu drei verschiedenen Zeitpunkten, sagen dasselbe.

Avenir Suisse, Dezember 2019. Das Institut hat die Daten von Docu Media, ausgewertet durch Fahrländer Partner Raumplanung, herangezogen, um die Zeit zwischen Registrierung eines Gesuchs und Genehmigung in den grossen Schweizer Städten zu messen. Mittel 2013-2017: 157 Tage, dreissig mehr als in der Periode 2008-2012. Die Rangliste zeigt St. Gallen mit 98 Tagen, Winterthur und Biel mit 138, Basel mit 139, Bern mit 143, Lugano mit 153, Luzern mit 172, Zürich mit 177. Am Schluss stehen Lausanne mit 202 und Genf mit 208 Tagen. Für Genf hielt das Institut fest, dass die Zuständigkeit beim Kanton liegt und nicht bei der Gemeinde.

Eine UBS-Studie, im März 2024 zitiert vom Schweizerischen Baumeisterverband: rund 230 Tage im Mittel für die Bewilligung neuer Wohnungen, 20 % mehr als 2015.

Eine Raiffeisen-Studie, im Mai 2026 präsentiert von Chefökonom Fredy Hasenmaile: Die Bewilligungsdauer für Mehrfamilienhäuser ist von 162 Tagen im Jahr 2017 auf 280 Tage gestiegen, also 73 % mehr in weniger als zehn Jahren. Dieselbe Studie hält fest, dass die kantonalen Baugesetze seit 2005 im Mittel um 26 % und die Verordnungen um 32 % länger geworden sind.

Keine dieser Zahlen widerspricht den gesetzlichen Fristen. Sie messen schlicht etwas anderes: die Gesamtdauer, jene der Bauherrschaft.

Wo das Dossier wirklich wartet

Sieben Phasen, von denen nur zwei mit einer Frist versehen sind.

1. Die Vollständigkeit. Zwischen Einreichung und Publikation prüft die Gemeinde, ob das Dossier vollständig ist, und verlangt fehlende Unterlagen. Keine gesetzliche Frist läuft. Es ist die am meisten unterschätzte Phase und die einzige, die die Gesuchstellerin wirklich kontrolliert: Ein beim ersten Mal vollständiges Dossier eliminiert dieses Warten, und dort, wo nach Aufwand abgerechnet wird, auch einen Teil der Gebühren der Baubewilligung.

2. Die öffentliche Auflage. Zwanzig bis dreissig Tage, je nach Kanton. Geregelt, planbar, nicht komprimierbar.

3. Die Stellungnahmen der Fachstellen. Jede betroffene kantonale Stelle prüft das Dossier, Strassen, Umwelt, Wald, Denkmalpflege, Energie, Lärmschutz. Verlangt das Vorhaben kantonale Bewilligungen, bündelt eine Leitstelle die Stellungnahmen: im Kanton Bern über die Plattform eBau, im Kanton Zürich über die zuständige Leitbehörde. Das Warten hängt hier von der Auslastung der Stellen und der Zahl der nötigen Stellungnahmen ab.

4. Die Behandlung der Einsprachen. Hier kippt der Zeitplan. Eine Einsprache erzwingt eine Instruktion, oft eine Einigungsverhandlung, manchmal eine Projektänderung, und eine wesentliche Änderung eröffnet eine ergänzende Auflage, also dreissig weitere Tage.

5. Der Entscheid. Sobald die Synthese vorliegt und die Einsprachen behandelt sind, entscheidet die Behörde. Die Bewilligung wird der Gesuchstellerin und den Einsprechenden eröffnet.

6. Die Rechtsmittelfrist. Dreissig Tage, in denen die Bewilligung nicht rechtskräftig ist.

7. Die Beschwerde, falls sie erhoben wird. Sie verlässt den administrativen Kalender und tritt in den gerichtlichen ein, der in Monaten zählt, manchmal in Jahren.

Ein Dossier ohne Einsprache und vom ersten Mal an vollständig durchläuft die Phasen 1 bis 6 in wenigen Monaten. Ein unvollständiges und bestrittenes Dossier häuft das Warten der Phase 1, die Hin- und Rückläufe der Phase 3 und die Instruktion der Phase 4 an, und so kommt man auf die 280 Tage, die Raiffeisen gemessen hat.

Was ein Dossier wieder in Gang bringt

Drei Hebel, alle vor der Einreichung.

Das vollständige Dossier. Formulare, bemasste Pläne, Berechnungen, Energienachweise, Lärmschutznachweis bei einer Wärmepumpe, Geometerplan. Jedes fehlende Dokument ist ein Hin und Zurück, und ein Hin und Zurück zählt in Wochen.

Die Vorabklärungen. Die meisten Deutschschweizer Kantone bieten eine Voranfrage oder einen förmlichen Vorentscheid vor der Einreichung an. Der Kanton Zürich etwa kennt den baurechtlichen Vorentscheid, mit dem sich eine Grundsatzfrage klären lässt, bevor das eigentliche Gesuch aufbereitet wird. Das ist investierte Zeit, keine verlorene.

Der Nachbar. Eine Einsprache kostet mehr Zeit als jede fehlende Unterlage. Sie entsteht meist aus einer Entdeckung: Der Nachbar erfährt vom Vorhaben aus dem Amtsblatt. Ein vor der Publikation erklärtes Projekt beseitigt das Einspracherecht nicht, aber es beseitigt den Überraschungseffekt, der dessen wichtigster Treibstoff ist.

Was zu behalten ist

Die gesetzliche Frist misst die Sichtbarkeit des Dossiers, nicht seine Dauer. Wer eine Baustelle plant, muss in Gesamtdauer denken, und die einzigen in der Schweiz publizierten Gesamtdauern liegen heute bei zweihundert bis dreihundert Tagen für ein gewöhnliches Vorhaben, plus die Zeit einer allfälligen Beschwerde.

Eine Bauherrschaft, die mit dreissig Tagen rechnet, hat nicht die falsche Zahl. Sie hat die falsche Uhr.

Die Monate spart am ehesten, wer gar nicht ins ordentliche Verfahren muss: Gartenhaus, Pergola oder Wärmepumpe laufen je nach Kanton bewilligungsfrei oder im Meldeverfahren, mit einer Frist von 30 Tagen statt mehreren Monaten.

Wo Sie sich hinwenden

Das Dossier wird bei der Gemeinde eingereicht, nie direkt beim Kanton. Die kommunale Bauverwaltung prüft die Vollständigkeit, und in dieser Phase entscheidet sich der Zeitplan. Der Kanton Bern führt das Verfahren über die Plattform eBau, der Kanton Zürich über die örtliche Baubehörde.

Die Verbände, um einen Betrieb zu finden, der ein vollständiges Dossier aufbereitet, und für die Vertragsfragen danach: Baumeisterverband Zürich/Schaffhausen, Sempacherstrasse 15, 8032 Zürich, 044 385 90 80. Das Mitgliederverzeichnis steht auf bau.ch; in den anderen Kantonen führen die jeweiligen Baumeisterverbände die entsprechenden Listen.

Die Lieferanten, die nach Rechtskraft der Bewilligung liefern. Lieferfristen vorauszudenken gehört ebenso zum Zeitplan wie die Stellungnahmen:

• Bringhen Sursee (ehem. Sanimat), Surentalstrasse 10, 6210 Sursee, 041 499 00 00, Bringhen Group
• HG Commerciale, Hauptsitz Stauffacherquai 46, 8022 Zürich, Baustoffe, 43 Verkaufsstellen
• Debrunner Acifer Bewehrungen AG, Riedthofstrasse 228, 8105 Regensdorf, 058 235 10 70, Bewehrungen und technische Produkte
• Richner, Ausstellung Zürich, Albisriederstrasse 253, 8047 Zürich, 044 438 25 25, Bad und Platten

Adressen erhoben am 18. August 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.