Architektenhonorar: was die Ordnung SIA 102 wirklich sagt

Eine Architektenofferte sieht fast immer gleich aus: ein Prozentsatz, ein Verweis auf die Ordnung SIA 102, eine Liste von Phasen. Alle drei Zeilen stimmen, und zusammen sagen sie wenig.

Hier steht, was die Ordnung tatsächlich enthält, und was sie der Verhandlung überlässt.

Was die SIA 102 ist

Die Ordnung SIA 102:2020, Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten, ist seit dem 1. Januar 2020 in Kraft. Sie trägt die Schweizer Normbezeichnung SN 508102, umfasst 44 Seiten und kostet im SIA-Shop 180 Franken.

Sie ersetzt die Ausgabe 2014, die per 31. Dezember 2019 archiviert wurde. Für die geltende Fassung sind keine Berichtigungen verzeichnet. Ein Entwurf für eine Nachfolgeausgabe ist unter der Bezeichnung prSIA 102:2024-11 angekündigt, ein Punkt, den man prüft, bevor man die Ordnung in einem langlaufenden Vertrag zitiert.

Zwei Präzisierungen verändern die Lektüre jeder Offerte.

Es ist kein Tarif. Die SIA 102 ist eine Vertragsordnung: Sie beschreibt Leistungen, definiert Begriffe und schlägt Berechnungsmethoden vor. Sie legt keine verbindlichen Preise fest. Eine Architektin darf davon abweichen, sofern sie es sagt.

Sie gilt nur, wenn sie vereinbart ist. Ein Vertrag, der sie nicht erwähnt, untersteht ihr nicht. Umgekehrt bindet ein Vertrag, der sie erwähnt, beide Seiten, auch in den Punkten, die niemand gelesen hat.

Die drei Berechnungsarten

Die Ordnung kennt drei Wege, das Honorar festzulegen. Sie tragen weder dieselben Risiken noch dieselben Vorteile.

Der Pauschalpreis. Ein fester Betrag für einen definierten Umfang. Für die Bauherrschaft die lesbarste Variante, für die Architektin die anspruchsvollste: Sie setzt ein stabiles Raumprogramm voraus. Bei einer Sanierung, wo Überraschungen die Regel sind, führt sie entweder zu einem eingebauten Sicherheitszuschlag oder zu Nachträgen, dieselbe Abwägung wie bei den Unternehmern zwischen Regie oder Pauschale.

Der Aufwand nach Zeit. Die tatsächlich geleisteten Stunden, multipliziert mit einem vereinbarten Ansatz nach Qualifikation. Die fairste Variante für Leistungen, deren Umfang man nicht kennt, eine explorative Vorstudie, eine Expertise, und die unbequemste für ein Budget. Man begrenzt sie mit einem vereinbarten Kostendach.

Die Baukosten. Ein Prozentsatz auf den massgebenden Baukosten. Das ist die historische Variante, jene, die gemeint ist, wenn von «SIA-Honorar» die Rede ist. Ihr struktureller Mangel ist bekannt: Je teurer das Bauwerk, desto höher das Honorar. Ihr Vorzug ist, dass sie dem tatsächlichen Umfang folgt.

In der Praxis kombinieren seriöse Verträge: Aufwand nach Zeit in den frühen Phasen, Pauschale für die Ausführung, sobald das Programm steht.

Die Phasen: der Punkt, an dem Offerten vergleichbar werden

Der eigentliche Inhalt einer Offerte ist nicht der Prozentsatz, sondern die Liste der abgedeckten Teilphasen. Das Leistungsmodell unterscheidet sieben, und eine Offerte, die nur vier davon enthält, darf einen tiefen Prozentsatz nennen, ohne unehrlich zu sein.

Phase	Inhalt
31	Vorprojekt
32	Bauprojekt
33	Bewilligungsverfahren
41	Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag
51	Ausführungsprojekt
52	Ausführung
53	Inbetriebnahme, Abschluss

Drei davon machen den grössten Teil der Preisdifferenz zwischen zwei Offerten aus:

• Phase 41. Wer die Ausschreibung vorbereitet, auswertet und vergleicht, leistet Arbeit im Umfang von Wochen, und spart bei den Vergaben oft mehr, als sein Honorar für diese Phase kostet.
• Phase 52. Die Bauleitung ist die zeitintensivste Phase. Eine Offerte, die sie ausschliesst, ist keine vollständige Architektenofferte: Jemand wird sie machen müssen, und das ist dann die Bauherrschaft.
• Phase 53. Der Abschluss, Abnahme, Mängellisten, Schlussabrechnung, Dokumentation des Bauwerks, ist die Phase, die Verträge am häufigsten verkürzen. Sie entscheidet zugleich über den Wert der Garantien.

Die Frage, die man stellt: «Welche Teilphasen deckt Ihre Offerte ab, und welche übernehme ich selbst?»

Was kostet ein Architekt? Die Grössenordnungen am Markt

Die Ordnung publiziert kein Honorarband. Die am Schweizer Markt beobachteten Grössenordnungen liegen, als Anhaltspunkt, bei rund 12 bis 18 % der massgebenden Baukosten im Neubau und bei 15 bis 22 % in der Sanierung.

Die Differenz zwischen Neubau und Sanierung ist keine Marge, sondern reale Arbeit. In der Sanierung nimmt die Architektin den Bestand auf, arbeitet mit Überraschungen, koordiniert Eingriffe in einem teils bewohnten Gebäude und überarbeitet ihr Projekt mehrfach.

Um eine Offerte nach Zeitaufwand einzuordnen, geben die im April 2026 publizierten Schweizer Stundenansätze des Baugewerbes eine brauchbare Vergleichsbasis, sie erlauben zu prüfen, ob ein genannter Ansatz im Markt liegt oder daneben.

Was der Prozentsatz nicht abdeckt

Eine Offerte in Prozent bezieht sich auf die Leistungen der Architektin. Sie enthält, wenn nichts anderes vermerkt ist, nicht:

• die Fachingenieure, Bauingenieur, HLKS, Elektro, Bauphysik;
• den Geometer;
• die vorgeschriebenen Untersuchungen, im Kanton Zürich namentlich die Schadstoffuntersuchung bei Bauten mit Baujahr vor 1990 und das Entsorgungskonzept;
• Gebühren und Abgaben des Bewilligungsverfahrens;
• Nebenkosten, Reproduktionen, Wegzeiten, allfällige Spezialversicherungen.

Zusammengezählt ergibt das einen Betrag, der alles andere als marginal ist. Zwei Architektenofferten ohne diese Positionen zu vergleichen, vergleicht gar nichts.

Die fünf Punkte, die vor der Unterschrift geregelt sind

1. Die Berechnungsart, und ob sie je nach Phase wechselt.
2. Die Liste der abgedeckten Teilphasen, namentlich genannt, nicht zusammengefasst.
3. Die massgebenden Baukosten, wenn ein Prozentsatz vereinbart wird: was sie enthalten und was nicht.
4. Die Drittleistungen, Ingenieure, Geometer, Untersuchungen, und wer sie beauftragt.
5. Das Schicksal der Nachträge: was einen Honorarzuschlag auslöst, und wie er berechnet wird.

Eine Offerte, die alle fünf beantwortet, lässt sich mit einer anderen vergleichen. Ein Prozentsatz allein lässt sich mit gar nichts vergleichen.

Wo Sie sich hinwenden

Die Architektinnen und Architekten. Der SIA führt die kantonalen Sektionen und das Mitgliederverzeichnis; der SIA-Shop gibt die Ordnung 102:2020 für 180 Franken ab, die rentabelste Ausgabe, bevor man einen Vertrag unterschreibt, der auf sie verweist.

Die Betriebe. Baumeisterverband Zürich/Schaffhausen, Sempacherstrasse 15, 8032 Zürich, 044 385 90 80, mit Mitgliederverzeichnis auf bau.ch. Für die Gebäudetechnik: suissetec, Auf der Mauer 11, 8001 Zürich, 043 244 73 00.

Material. Vier Anbieter:

• HG Commerciale, Hauptsitz Stauffacherquai 46, 8022 Zürich, 43 Verkaufsstellen
• Bringhen Volketswil (ehem. Creasan AG), Chriesbaumstrasse 6, 8604 Volketswil, Bringhen Group
• Debrunner Acifer Bewehrungen AG, Riedthofstrasse 228, 8105 Regensdorf, 058 235 10 70, technische Produkte und Befestigungen
• Richner, Ausstellung Zürich, Albisriederstrasse 253, 8047 Zürich, 044 438 25 25, Baumaterial und Platten

Adressen erhoben am 20. August 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.