PPE : le fonds de rénovation et les majorités qui décident des travaux

En propriété par étages, la difficulté n’est presque jamais technique. Elle est arithmétique : combien de voix faut-il pour décider, et qui paie quoi.

Le Code civil répond aux deux questions. Il le fait dans deux séries d’articles que la plupart des copropriétaires n’ouvrent qu’une fois le conflit installé.

Le fonds de rénovation : une faculté, pas une obligation

C’est le premier malentendu.

L’article 712m du Code civil énumère les attributions de l’assemblée des copropriétaires. Son chiffre 5 lui donne le pouvoir de décider la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection.

Le mot est « décider ». La loi fédérale n’impose pas ce fonds : elle autorise l’assemblée à le créer. Beaucoup de règlements de PPE le prévoient, et c’est alors le règlement qui l’impose, pas le Code civil.

Une PPE sans fonds n’est donc pas dans l’illégalité. Elle est simplement dans une situation où chaque réfection de toiture se traduit par un appel de fonds immédiat, c’est-à-dire au pire moment, celui où la dépense n’est plus reportable et où certains copropriétaires ne peuvent pas suivre.

Qui paie quoi : la valeur des parts, et son tempérament

L’article 712h pose la règle de répartition : les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l’administration proportionnellement à la valeur de leurs parts.

Son alinéa 2 énumère ce que recouvrent ces charges : les dépenses d’entretien, de réparation et de réfection des parties communes, les travaux administratifs, les contributions de droit public et impôts incombant à l’ensemble des copropriétaires, les intérêts et annuités des dettes hypothécaires communes.

L’alinéa 3 contient la nuance la plus discutée en assemblée : lorsque certaines parties du bâtiment ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.

C’est le fondement des discussions sur l’ascenseur pour le rez-de-chaussée ou la buanderie pour l’appartement qui n’y a pas accès. Ce n’est pas une exonération automatique : c’est une obligation de tenir compte, dont la mise en œuvre concrète se règle par le règlement ou par décision.

Les trois catégories de travaux

Tout le reste dépend de cette classification. Elle décide de la majorité requise, y compris quand un copropriétaire veut ouvrir un mur porteur dans son propre lot : ce mur est une partie commune, et c’est l’assemblée qui tranche.

Travaux nécessaires, article 647c. Ce sont les réparations indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose : la toiture qui fuit, la chaudière hors service, la façade qui se détache. Ils sont exécutés à la majorité de tous les copropriétaires, pour autant qu’ils ne rentrent pas dans les actes d’administration courante que chacun peut accomplir.

Travaux utiles, article 647d. Ce sont les travaux d’amélioration ou de remise en état qui augmentent la valeur ou le rendement, ou rendent l’usage plus aisé : l’isolation périphérique, l’ascenseur ajouté, le remplacement d’une chaudière par une pompe à chaleur. Ils exigent une double majorité : la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre leurs parts réunies plus de la moitié de la chose.

Deux garde-fous complètent cet article. Son alinéa 2 : les modifications qui gênent notablement et durablement un copropriétaire dans l’usage ou la jouissance de la chose, ou qui en compromettent la rentabilité, ne peuvent pas être faites sans son consentement. Son alinéa 3 : lorsque les travaux entraînent pour un copropriétaire des dépenses qui ne peuvent pas lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, ils ne peuvent être exécutés sans son accord, à moins que les autres copropriétaires ne prennent sa part de frais à leur charge, dans la mesure où elle dépasse le montant qui peut lui être demandé.

Travaux somptuaires, article 647e. Ce sont les constructions, travaux de réfection et transformations destinés uniquement à embellir la chose, en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé : la fontaine dans la cour, le hall de marbre. Ils ne peuvent être exécutés qu’avec le consentement de tous les copropriétaires.

Un tempérament existe : s’ils sont décidés à la double majorité des travaux utiles, ils peuvent être exécutés malgré l’opposition d’un copropriétaire dont le droit d’usage et de jouissance n’est pas durablement entravé, à condition que les autres l’indemnisent équitablement et prennent en charge sa part de frais.

La conséquence pratique

La bataille d’assemblée générale porte rarement sur le devis. Elle porte, sans le dire, sur la qualification des travaux.

Une isolation de façade présentée comme « nécessaire » passe à la majorité simple des copropriétaires. Présentée comme « utile », elle exige en plus la majorité des parts. Le même chantier, la même entreprise, le même montant, deux issues différentes.

D’où une règle de préparation : l’administrateur qui inscrit un point à l’ordre du jour devrait indiquer sous quel article il le range, et pourquoi. Cela déplace la discussion là où elle est utile, sur la qualification, au lieu de la laisser exploser au moment du vote.

Le point que les PPE découvrent trop tard

Les subventions énergétiques s’obtiennent avant le début des travaux. Une demande déposée après le premier coup de pioche n’est pas recevable.

Or le cycle de décision d’une PPE est long : convocation, assemblée, éventuelle contestation, appels d’offres, appel de fonds. Une assemblée qui vote en juin des travaux pour l’automne doit avoir intégré la demande de subvention dans son calendrier, faute de quoi elle vote un budget qui sera plus lourd que celui présenté.

Le fonds de rénovation joue ici son vrai rôle : il permet de décider au bon moment plutôt qu’au moment où l’argent est disponible.

Ce qu’il faut faire, dans l’ordre

1. Vérifier si le règlement de la PPE impose un fonds de rénovation, et à quel taux il est alimenté.
2. Qualifier le projet, nécessaire, utile ou somptuaire, avant de convoquer, et l’indiquer dans l’ordre du jour.
3. Compter les deux majorités quand il s’agit de travaux utiles : les têtes et les parts.
4. Identifier les copropriétaires protégés par les alinéas 2 et 3 de l’article 647d : gêne notable, dépense disproportionnée.
5. Caler la demande de subvention avant le vote de démarrage, pas après.

Où s’adresser en Suisse romande

L’administration et le droit. Les régies et administrateurs de PPE romands sont regroupés au sein de leurs associations cantonales d’immobilier ; le service cantonal de l’énergie renseigne sur les subventions applicables aux immeubles en PPE.

Les entreprises. Fédération vaudoise des entrepreneurs, Route Ignace Paderewski 2d, 1131 Tolochenaz, 021 632 10 00 ; Association valaisanne des entrepreneurs, Rue de l’Avenir 11, 1951 Sion, 027 327 32 32.

Le matériel. Quatre enseignes :

• Bringhen SA, Rue de la Potence 5, 3960 Sierre, Bringhen Group
• Favre SA, Chemin de Rosex 2, 1562 Corcelles-près-Payerne, 026 662 03 03, Groupe R
• Gétaz-Miauton SA, Chemin du Vallon 23, 1030 Bussigny
• Sanitas Troesch AG, Route du Petit-Moncor 11, 1752 Villars-sur-Glâne, 026 407 79 50

Adresses relevées le 20 août 2026 sur les sites des entreprises et des associations concernées. Elles sont publiées à titre de service et ne constituent pas une recommandation de la rédaction.