Stockwerkeigentum: der Erneuerungsfonds und die Mehrheiten, die über Bauarbeiten entscheiden

Im Stockwerkeigentum ist die Schwierigkeit fast nie technisch. Sie ist arithmetisch: Wie viele Stimmen braucht es, und wer zahlt was.

Das Zivilgesetzbuch beantwortet beides. Es tut das in zwei Artikelgruppen, die die meisten Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer erst aufschlagen, wenn der Konflikt schon da ist.

Der Erneuerungsfonds: eine Möglichkeit, keine Pflicht

Das ist das erste Missverständnis.

Artikel 712m ZGB zählt die Befugnisse der Versammlung auf. Ziffer 5 gibt ihr die Kompetenz, die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu beschliessen.

Das Wort ist «beschliessen». Das Bundesrecht schreibt den Fonds nicht vor: Es ermächtigt die Versammlung, ihn zu schaffen. Viele Reglemente sehen ihn vor, dann verpflichtet das Reglement, nicht das Gesetz.

Eine Gemeinschaft ohne Fonds ist also nicht rechtswidrig unterwegs. Sie ist nur in der Lage, dass jede Dachsanierung sofort einen Nachschuss auslöst, also im schlechtesten Moment, wenn die Ausgabe nicht mehr aufschiebbar ist und einzelne Eigentümer nicht mitkommen.

Wer was zahlt: die Wertquoten, und ihr Korrektiv

Artikel 712h stellt die Verteilregel auf: Die Stockwerkeigentümer tragen die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Verhältnis ihrer Wertquoten.

Absatz 2 zählt auf, was dazugehört: die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile, die Kosten der Verwaltungstätigkeit, die öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern der Gesamtheit sowie Zins- und Amortisationszahlungen auf gemeinschaftlichen Hypotheken.

Absatz 3 enthält die in Versammlungen meistdiskutierte Nuance: Dienen bestimmte Bauteile oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung zu berücksichtigen.

Das ist die Grundlage der Diskussionen über den Lift für das Erdgeschoss oder die Waschküche für die Wohnung ohne Zugang. Es ist keine automatische Befreiung: Es ist eine Pflicht zur Berücksichtigung, deren konkrete Umsetzung sich über das Reglement oder einen Beschluss regelt.

Die drei Kategorien von Arbeiten

Alles Weitere hängt an dieser Einordnung. Sie bestimmt die erforderliche Mehrheit, auch wenn ein Eigentümer in seiner eigenen Wohnung eine tragende Wand entfernen will: Diese Wand ist gemeinschaftlich, und die Versammlung entscheidet.

Notwendige Arbeiten, Art. 647c. Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind: das undichte Dach, der ausgefallene Wärmeerzeuger, die sich lösende Fassade, deren Fassadenrenovation keinen Aufschub duldet. Sie können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem Einzelnen vorgenommen werden dürfen.

Nützliche Arbeiten, Art. 647d. Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken: die Aussendämmung, der nachgerüstete Lift, der Ersatz der Heizung durch eine Wärmepumpe. Sie bedürfen einer doppelten Mehrheit: der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt.

Zwei Schutzbestimmungen ergänzen den Artikel. Absatz 2: Änderungen, die einem Miteigentümer den Gebrauch oder die Benutzung erheblich und dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, dürfen ohne seine Zustimmung nicht ausgeführt werden. Absatz 3: Erfordert die Änderung von einem Miteigentümer Aufwendungen, die ihm nicht zugemutet werden können, insbesondere weil sie in einem Missverhältnis zum Vermögenswert seines Anteils stehen, so darf sie ohne seine Zustimmung nur ausgeführt werden, wenn die übrigen Miteigentümer seinen Kostenanteil übernehmen, soweit er den ihm zumutbaren Betrag übersteigt.

Luxuriöse Arbeiten, Art. 647e. Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequemlichkeit dienen: der Brunnen im Hof, die Marmorhalle. Sie dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden.

Auch hier gibt es ein Korrektiv: Werden sie mit der doppelten Mehrheit der nützlichen Arbeiten beschlossen, so dürfen sie auch gegen den Willen eines nicht zustimmenden Miteigentümers ausgeführt werden, sofern dieser durch sie in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird, und sofern die übrigen ihn angemessen entschädigen und seinen Kostenanteil übernehmen.

Die praktische Folge

Der Streit an der Versammlung geht selten um die Offerte. Er geht, ohne dass es ausgesprochen würde, um die Qualifikation der Arbeiten.

Eine Fassadendämmung, als «notwendig» präsentiert, geht mit der Mehrheit aller Miteigentümer durch. Als «nützlich» präsentiert, braucht sie zusätzlich den grösseren Teil der Sache. Dieselbe Baustelle, derselbe Betrieb, derselbe Betrag, zwei verschiedene Ausgänge.

Daraus folgt eine Vorbereitungsregel: Wer ein Traktandum aufsetzt, sollte angeben, unter welchen Artikel er es einordnet, und warum. Das verschiebt die Diskussion dorthin, wo sie hingehört, auf die Qualifikation, statt sie beim Abstimmen explodieren zu lassen.

Der Punkt, den Gemeinschaften zu spät entdecken

Fördergelder werden vor Baubeginn zugesichert. Ein Gesuch nach dem ersten Baggerbiss ist nicht zulässig. Im Kanton Zürich läuft es zwingend über das Online-Portal.

Der Entscheidungszyklus einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ist aber lang: Einladung, Versammlung, allfällige Anfechtung, Ausschreibung, Nachschuss. Wer im Juni Arbeiten für den Herbst beschliesst, muss das Fördergesuch im Kalender haben, sonst beschliesst er ein Budget, das schwerer wird als das präsentierte.

Dazu kommt im Kanton Zürich der Zeitdruck aus § 11 des Energiegesetzes: Ein Wärmeerzeugerersatz ist heute kein reines Kostenthema mehr, sondern ein Bewilligungsthema mit eigenen Nachweisen. Eine Gemeinschaft, die erst beim Ausfall der Heizung zu diskutieren beginnt, entscheidet unter Zwang.

Der Erneuerungsfonds spielt hier seine eigentliche Rolle: Er erlaubt, zum richtigen Zeitpunkt zu entscheiden statt dann, wenn das Geld gerade da ist.

Was zu tun ist, der Reihe nach

1. Prüfen, ob das Reglement einen Erneuerungsfonds vorschreibt, und mit welchem Ansatz er geäufnet wird.
2. Das Projekt qualifizieren, notwendig, nützlich oder luxuriös, vor der Einladung, und es im Traktandum benennen.
3. Beide Mehrheiten zählen, wenn es um nützliche Arbeiten geht: die Köpfe und die Quoten.
4. Die geschützten Miteigentümer identifizieren nach Art. 647d Abs. 2 und 3: erhebliche Erschwerung, unzumutbare Aufwendung.
5. Das Fördergesuch vor dem Startbeschluss einreichen, nicht danach.

Wo Sie sich hinwenden

Verwaltung und Recht. Die Verwaltungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften sind in den kantonalen Immobilienverbänden organisiert; die kantonale Energiefachstelle beantwortet Fragen zu den Fördergeldern für Mehrfamilienhäuser.

Die Betriebe. Baumeisterverband Zürich/Schaffhausen, Sempacherstrasse 15, 8032 Zürich, 044 385 90 80, mit Mitgliederverzeichnis auf bau.ch. Für die Gebäudetechnik: suissetec, Auf der Mauer 11, 8001 Zürich, 043 244 73 00, Sektion Bern an der Länggasse 12, 3052 Zollikofen, 031 910 50 20.

Material und Ausstellungen. Vier Anbieter:

• HG Commerciale, Hauptsitz Stauffacherquai 46, 8022 Zürich, 43 Verkaufsstellen und 18 Ausstellungen
• Bringhen Sursee (ehem. Sanimat), Surentalstrasse 10, 6210 Sursee, 041 499 00 00, Bringhen Group
• Sanitas Troesch AG, Ausstellung Zürich, Hardturmstrasse 101, 8005 Zürich, 044 446 11 11
• Richner, Ausstellung Zürich, Albisriederstrasse 253, 8047 Zürich, 044 438 25 25, Baumaterial und Platten

Adressen erhoben am 20. August 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.