Droit de la construction · Suisse romande
Garantie de construction : la caution SIA 118, les assurances du maître d'ouvrage, et le trou entre la deuxième et la cinquième année
La norme SIA 118 oblige déjà l'entrepreneur à fournir une caution de 10 % du contrat après la réception. Mais cette garantie ne court que deux ans, alors qu'il répond des défauts pendant cinq, et aucune assurance que vous signez vous-même ne comble ce trou.
Par 
Un propriétaire qui cherche une « garantie de construction » veut en général savoir une chose : qui paie la réparation d’un défaut quand l’entreprise qui l’a causé a disparu ?
La réponse commence par un malentendu. La garantie de construction n’est pas une assurance que vous souscrivez. Dans les conditions générales d’AXA, le preneur d’assurance est l’entrepreneur, et le maître d’ouvrage ou l’acheteur est le « bénéficiaire de la sûreté ». Vous ne signez rien. Vous exigez quelque chose.
Ce que vous pouvez exiger, pour quel montant et pendant combien de temps, figure pour l’essentiel déjà dans la norme à laquelle renvoie votre devis.
Trois couvertures, trois moments du chantier
| Couverture | Qui la conclut | Ce qu’elle couvre | Quand |
|---|---|---|---|
| Responsabilité civile du maître d’ouvrage | le maître d’ouvrage | dommages causés à des tiers, par exemple des fissures chez le voisin | pendant les travaux |
| Assurance travaux de construction | le maître d’ouvrage, prime souvent répartie entre les entreprises | dommages à l’ouvrage lui-même : accident de chantier, vandalisme, vol | pendant les travaux |
| Garantie de construction | l’entrepreneur | réfection des défauts quand l’entrepreneur ne veut pas ou ne peut plus | après la réception |
La responsabilité civile du maître d’ouvrage est souvent déjà incluse dans votre RC privée. Selon l’association alémanique des propriétaires HEV Schweiz, cette inclusion s’arrête toutefois en général à un coût total des travaux de 100 000 francs, 200 000 francs chez Zurich. Au-delà, il faut une police séparée. La Mobilière indique qu’une RC maître d’ouvrage d’au moins 200 000 francs de couverture s’obtient pour quelques centaines de francs.
L’assurance travaux de construction fonctionne comme une casco complète du chantier. Sa prime dépend du bâtiment, de son emplacement et du coût des travaux, et elle est habituellement répartie entre les entreprises mandatées au prorata de leur contrat. Nous n’avons trouvé aucun taux publié par un assureur : demandez dans l’offre quelle part vous revient et laquelle est facturée aux entreprises.
La garantie de construction commence là où les deux autres s’arrêtent : le jour de la réception.
Aucune des trois ne remplace l’assurance bâtiment cantonale, qu’il faut informer de la nouvelle valeur après des travaux.
Ce que la SIA 118 prévoit déjà
Si votre contrat renvoie à la norme SIA 118, et c’est le cas de presque tous, la sûreté est déjà convenue. Le système fonctionne en deux temps, rappelle Me Ludovic Jordan, avocat en droit de la construction.
Jusqu’à la réception : la retenue de garantie. Pour les contrats à prix unitaires, le maître d’ouvrage retient 10 % de la valeur des prestations dont le paiement est demandé. Au-delà de 500 000 francs, la retenue tombe à 5 %, mais au moins 50 000 francs.
Après la réception : le cautionnement solidaire. L’entrepreneur ne touche la retenue qu’en remettant un certificat de garantie délivré par une banque ou une compagnie d’assurance renommée. Son montant se calcule sur la somme totale des rémunérations du contrat :
| Montant du contrat | Cautionnement selon l’art. 181 SIA 118 |
|---|---|
| 80 000 francs | 8 000 francs, soit 10 % |
| 250 000 francs | 25 000 francs, soit 10 % |
| 400 000 francs | 30 000 francs, les 5 % restant sous le minimum |
| 1 000 000 francs | 50 000 francs, soit 5 % |
La règle : 10 % de la somme totale, 5 % au-delà de 300 000 francs, avec un minimum de 30 000 et un maximum de 2 millions de francs. Le cautionnement vaut jusqu’à la fin du délai de dénonciation des défauts, soit deux ans après la réception, et se prolonge jusqu’à la réfection complète des défauts signalés.
Il permet d’exiger le versement de la somme couverte pour faire réparer par une autre entreprise, à condition que l’entreprise défaillante soit en retard dans la réfection et qu’elle ait été sommée en vain de s’exécuter.
Le cautionnement n’est pas une garantie au sens strict, et la différence n’est pas théorique. Le guide des maîtres d’ouvrage publics de la Confédération la résume en deux formules : avec le cautionnement solidaire, « d’abord le litige, ensuite l’argent » ; avec la garantie, « d’abord l’argent, ensuite le litige ». Dans le premier cas, c’est à vous de prouver votre créance. Dans le second, le garant paie sur première demande, et c’est l’entrepreneur qui doit ensuite démontrer que l’appel était injustifié.
Si votre contrat est soumis au seul Code des obligations, sans la norme, aucune règle légale ne prévoit de cautionnement : il faut le convenir expressément et conditionner le paiement du solde à sa remise.
Ce que couvre la garantie de construction d’un assureur
La garantie de construction est la forme sous laquelle un assureur délivre cette sûreté. Chez AXA, elle comprend selon la description du produit :
- un cautionnement de 10 % du montant du contrat par entreprise pour la réfection des défauts cachés
- la prise en charge de l’examen de la prétention et de l’inspection du défaut par un spécialiste, lorsque l’entrepreneur et le maître d’ouvrage ne s’entendent pas
- la reprise des prestations en cas de faillite ou lorsqu’une entreprise ne remplit pas ses obligations
AXA annonce pour ce produit une durée de garantie de cinq ans.
En Valais, le Bureau des Métiers délivre aussi des garanties de construction à ses entreprises membres : les cautionnements solidaires qui libèrent la retenue de 10 % sur la facture finale, la garantie de bonne exécution, usuellement de 10 % de la valeur du contrat, et les garanties de restitution d’acompte.
Ce que coûte la garantie
Les grands assureurs ne publient pas leurs taux. Les conditions générales d’AXA ne donnent que les critères : montant garanti, durée, forme de cautionnement ou de garantie abstraite, et risques particuliers. La prime est perçue d’avance pour toute la durée, droit de timbre fédéral en sus.
Deux ordres de grandeur suisses sont publics :
| Source | Prime |
|---|---|
| Bureau des Métiers, Sion, garanties de fin des travaux, tarif daté du 22 décembre 2017, standard | 1,50 % pour 2 ans, 4,50 % pour 5 ans |
| idem, tarif préférentiel des membres | 1,00 % pour 2 ans, 3,00 % pour 5 ans |
| KBOB, guide des maîtres d’ouvrage publics, état mars 2014 | environ 0,5 à 1,5 % du montant garanti |
Le tarif valaisan fixe une facturation minimale de 70 francs par garantie.
Un exemple au tarif standard : un contrat de 250 000 francs appelle un cautionnement de 25 000 francs. Pour deux ans, il coûte 375 francs à l’entreprise, pour cinq ans 1 125 francs. Ces tarifs ont plusieurs années : prenez-les comme des ordres de grandeur, pas comme des prix.
Cette prime, c’est l’entrepreneur qui la paie, et elle est dans son prix. Exiger davantage que la norme, cinq ans au lieu de deux, il le facturera. La question à lui poser n’est donc pas « avez-vous une assurance garantie ? », mais : « Quel montant garanti, pour quelle durée et sous quelle forme est compris dans votre prix, et combien coûte la prolongation à cinq ans ? »
Le trou entre la deuxième et la cinquième année
C’est le point qu’aucun devis ne mentionne.
L’entrepreneur répond des défauts d’un ouvrage immobilier pendant cinq ans après la réception. Le cautionnement de la SIA 118, lui, ne couvre que les deux ans du délai de dénonciation. Si l’entreprise fait faillite la troisième année et qu’un défaut caché apparaît ensuite, votre droit existe sur le papier, mais plus aucune sûreté ne le garantit.
Seule une garantie qui court expressément jusqu’à la fin des cinq ans ferme ce trou. Le guide de la KBOB relève que des garanties de plus de dix ans sont pratiquement introuvables sur le marché de l’assurance. Cinq ans, en revanche, se trouvent.
Ce qui a changé le 1er janvier 2026
La révision du Code des obligations du 20 décembre 2024 est en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Elle renforce vos droits face à une entreprise qui existe encore :
- Le délai pour signaler un défaut, apparent ou caché, passe à 60 jours dès la livraison de l’ouvrage ou la découverte du défaut. Le contrat ne peut pas prévoir de délai plus court.
- Le contrat ne peut plus exclure le droit à la réfection des défauts de construction.
- La prescription de cinq ans ne peut plus être raccourcie au détriment du maître d’ouvrage.
- Ces règles valent aussi pour l’achat d’un logement neuf à construire.
Contre une faillite, la loi ne peut rien. Un droit à la réfection indisponible contre une société radiée ne rapporte pas grand-chose. La sûreté financière reste une affaire de contrat.
Conséquence pour la norme : l’article 179 al. 2 SIA 118, qui exigeait un avis « aussitôt » pour les défauts cachés, est privé d’effet. Le rectificatif SIA 118-C1:2026 le remplace par « sous 60 jours », mais seulement si le contrat le reprend.
L’autre faillite : celle de l’entreprise générale
La garantie de construction couvre les défauts. Elle ne couvre pas le second risque d’une faillite, celui qui coûte le plus cher quand on construit avec une entreprise générale.
Selon une jurisprudence controversée du Tribunal fédéral, un sous-traitant peut faire inscrire une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs sur votre terrain même si vous avez déjà payé l’entreprise générale, et que celle-ci ne l’a pas payé, par exemple parce qu’elle a fait faillite. Vous payez alors deux fois. L’hypothèque doit être inscrite, au moins provisoirement, dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux.
Depuis le 1er janvier 2026, l’article 839 al. 3 CC précise qu’une sûreté de remplacement suffit si elle couvre, outre la créance, les intérêts moratoires pendant dix ans. Contre le double paiement lui-même, seules des modalités de paiement particulières protègent, et elles dépendent de l’accord de l’entreprise générale. Demandez avant de signer si une part du prix peut être retenue, ou versée sur un compte bloqué, jusqu’à l’échéance du délai de quatre mois, et comment l’entreprise générale prouvera que ses sous-traitants sont payés.
Les alternatives à l’assurance
La retenue. C’est la sûreté la plus simple jusqu’à la réception, et elle ne coûte rien au maître d’ouvrage. Ne la libérez pas avant d’avoir reçu le certificat de garantie.
Le cautionnement d’une banque. Il remplit l’article 181 exactement comme celui d’un assureur. Ce qui compte, c’est le texte du certificat, pas le nom de l’émetteur.
La garantie abstraite. Payable sur première demande, elle est plus confortable pour vous et plus chère pour l’entreprise. Le guide de la KBOB estime qu’en règle générale le cautionnement solidaire suffit comme garantie pour les défauts. Face à une entreprise générale et à un gros montant, la question mérite d’être posée.
La garantie de restitution d’acompte. Si une entreprise exige un acompte important avant le début des travaux, par exemple pour des fenêtres ou une cuisine sur mesure, elle protège cet argent en cas de faillite avant la livraison.
Le choix de la sûreté dépend aussi du mode de rémunération, que nous détaillons dans Régie ou forfait.
La checklist avant de signer
- Le contrat renvoie-t-il à la SIA 118, et le rectificatif C1:2026 est-il repris ?
- Quelle sûreté est convenue : retenue, cautionnement solidaire ou garantie abstraite, et pour quel montant ?
- Pour combien de temps : deux ans comme la norme, ou cinq ans jusqu’à la fin de la responsabilité ?
- Combien coûte la prolongation à cinq ans, en montant séparé dans l’offre ?
- Qui émet le certificat de garantie, et accompagne-t-il le décompte final ?
- La retenue n’est-elle libérée que contre le certificat, et est-ce écrit ?
- Avec une entreprise générale : quelles modalités de paiement protègent contre le double paiement aux sous-traitants ?
- Votre RC privée couvre-t-elle le montant des travaux, ou faut-il une RC maître d’ouvrage séparée ?
- Qui paie l’assurance travaux, et dans quelle proportion ?
Une entreprise solide répond à ces questions sans hésiter. Sa solvabilité est précisément ce que le certificat de garantie atteste.
Où s’adresser en Suisse romande
Pour les propriétaires. Fédération romande immobilière, rue du Midi 15, 1003 Lausanne, 021 341 41 42, l’association romande des propriétaires.
Pour les garanties délivrées aux entreprises. Bureau des Métiers, Rue de la Dixence 20, 1950 Sion, 027 327 51 11, qui publie ses tarifs de garanties. Dans le canton de Vaud, la Fédération vaudoise des entrepreneurs, Route Ignace Paderewski 2, 1131 Tolochenaz, publie une présentation de la norme SIA 118 à l’intention de ses membres.
Les assureurs. La garantie de construction se conclut entre l’entreprise et l’assureur, mais celui-ci renseigne sur la forme et le contenu de ses certificats. La RC maître d’ouvrage et l’assurance travaux, vous les concluez vous-même :
- AXA Assurances SA, General-Guisan-Strasse 40, 8401 Winterthour, garanties de construction
- Zurich Compagnie d’Assurances SA, Hagenholzstrasse 60, 8050 Zurich, 0848 85 01 50, garanties de construction et cautions
- La Mobilière Suisse Société d’assurances SA, Bundesgasse 35, 3001 Berne, assurances de construction pour maîtres d’ouvrage
Adresses relevées le 17 septembre 2026 sur les sites des entreprises et des associations concernées. Elles sont publiées à titre de service et ne constituent pas une recommandation de la rédaction.