Baugarantieversicherung: Was sie kostet, was sie deckt, und warum nicht der Bauherr sie abschliesst

Wer «Baugarantieversicherung» sucht, ist meistens Bauherr und hat eine einfache Frage: Wer bezahlt die Mängel, wenn die Firma, die sie verursacht hat, nicht mehr existiert?

Die Antwort beginnt mit einem Missverständnis. Die Baugarantieversicherung ist kein Produkt, das Sie als Eigentümer abschliessen. In den Vertragsbedingungen von AXA ist der Unternehmer der Versicherungsnehmer, der Bauherr oder Käufer der «Sicherheitsempfänger». Sie schliessen nichts ab. Sie verlangen etwas.

Was Sie verlangen können, wie viel es sichert und wie lange, steht zum grössten Teil schon in der Norm, auf die Ihre Offerte verweist.

Drei Versicherungen, drei Zeitpunkte

Versicherung	Wer schliesst ab	Was sie deckt	Wann
Bauherrenhaftpflicht	Bauherr	Personen- und Sachschäden an Dritten, etwa Risse am Nachbarhaus	während der Bauzeit
Bauwesenversicherung	Bauherr, Prämie meist auf die Handwerker verteilt	Schäden am eigenen Bau durch Unfall, Vandalismus, Diebstahl	während der Bauzeit
Baugarantieversicherung	Unternehmer	Behebung von Mängeln, wenn der Unternehmer nicht will oder nicht kann	nach der Abnahme

Die Bauherrenhaftpflicht ist oft schon vorhanden. Die Privathaftpflichtversicherung schliesst Bauherrenrisiken üblicherweise ein, laut HEV Schweiz aber meist nur bis zu einer Gesamtbausumme von 100 000 Franken, bei Zurich bis 200 000 Franken. Darüber braucht es eine eigene Police. Die Mobiliar schreibt, eine Bauherrenhaftpflicht mit 200 000 Franken Deckung oder mehr gebe es für wenige hundert Franken.

Die Bauwesenversicherung gilt als Vollkasko der Bauphase. Ihre Prämie hängt von Gebäude, Lage und Umbaukosten ab und wird üblicherweise nach Werkvertragssumme auf die beauftragten Betriebe aufgeteilt. Einen publizierten Prämiensatz haben wir bei keinem Versicherer gefunden: Fragen Sie in der Offerte, welcher Anteil auf Sie entfällt und welcher auf die Handwerker.

Die Baugarantieversicherung beginnt dort, wo die beiden anderen enden: am Tag der Abnahme.

Keine der drei ersetzt die kantonale Gebäudeversicherung, die nach dem Umbau über den neuen Versicherungswert informiert werden muss.

Was die SIA 118 bereits verlangt

Verweist Ihr Werkvertrag auf die Norm SIA 118, und das tun fast alle, ist die Sicherheit schon vereinbart. Artikel 181 lautet: «Der Unternehmer leistet vor Auszahlung des Rückbehaltes (Art. 152) Sicherheit für seine Haftung wegen Mängeln, die bei der gemeinsamen Prüfung oder während der Garantiefrist (Rügefrist) gerügt werden. Die Sicherheit besteht in der Solidarbürgschaft einer namhaften Bank oder Versicherungsgesellschaft.»

Das System hat zwei Stufen.

Bis zur Abnahme: der Rückbehalt. Bei Einheitspreisverträgen behält der Bauherr von jeder Abschlagszahlung 10 Prozent ein. Übersteigt der Wert der Leistungen 500 000 Franken, sind es 5 Prozent, mindestens aber 50 000 Franken.

Nach der Abnahme: die Solidarbürgschaft. Der Unternehmer erhält den Rückbehalt erst, wenn er den Garantieschein einer Bank oder Versicherung beibringt. Ihre Höhe richtet sich nach der Gesamtvergütung des Werkvertrags:

Werkvertragssumme	Solidarbürgschaft nach Art. 181 SIA 118
CHF 80 000	CHF 8 000, also 10 %
CHF 250 000	CHF 25 000, also 10 %
CHF 400 000	CHF 30 000, weil 5 % unter dem Minimum liegen
CHF 1 000 000	CHF 50 000, also 5 %

Die Regel dahinter: 10 Prozent der Gesamtsumme, über 300 000 Franken 5 Prozent, mindestens 30 000 und höchstens 2 Millionen Franken. Die Bürgschaft läuft bis zum Ende der Rügefrist, also zwei Jahre ab Abnahme, und verlängert sich, bis gerügte Mängel behoben sind.

Der Unterschied zur Garantie ist nicht kosmetisch. Die Bundesbauherren fassen ihn in ihrem Leitfaden in zwei Formeln: Solidarbürgschaft heisst «erst Streit, dann Geld», Garantie heisst «erst Geld, dann Streit». Bei der Bürgschaft müssen Sie beweisen, dass Ihr Anspruch besteht. Bei der abstrakten Garantie zahlt der Garant auf erste Anforderung, und der Unternehmer muss danach beweisen, dass zu Unrecht gezogen wurde.

Was die Baugarantieversicherung als Produkt deckt

Die Baugarantieversicherung ist die Form, in der ein Versicherer diese Sicherheit ausstellt. Bei AXA umfasst sie laut Produktbeschreibung:

• eine Bürgschaft für 10 Prozent der Werkvertragssumme pro Unternehmer zur Behebung von verdeckten Mängeln
• die Kosten für die Prüfung des Anspruchs und die Inspektion des gerügten Mangels durch eine Fachperson, wenn sich Unternehmer und Bauherr nicht einigen
• die Leistungen im Konkursfall oder wenn ein Unternehmen seinen Verpflichtungen nicht nachkommt

AXA nennt dafür eine Garantiezeit von fünf Jahren. Ein Zürcher Broker beschreibt dieselbe Deckung in seinem Merkblatt und fügt die Erfüllungsgarantie an, die die Fertigstellung innerhalb der Termine sichert, mit einer Garantiesumme zwischen 5 und 20 Prozent der Werkvertragssumme.

Der Versicherer prüft vorher den Unternehmer, nicht Sie. Zurich beschreibt das Vorgehen: Jahresabschlüsse, Betreibungsregisterauszüge und Auskunfteiberichte, danach eine Gesamtlimite, innerhalb der das Unternehmen Garantien beantragen kann. Ein Betrieb, der keinen Garantieschein beibringen kann, hat diese Prüfung womöglich nicht bestanden. Das ist eine Information.

Was sie kostet

Die grossen Versicherer publizieren ihre Prämiensätze nicht. Die AVB von AXA nennen nur die Kriterien: Höhe der Garantiesumme, Dauer, Form als Solidarbürgschaft oder abstrakte Garantie und allfällige Zusatzrisiken. Die Prämie wird für die ganze Garantiezeit im Voraus erhoben, dazu kommt die eidgenössische Stempelabgabe. Zurich spricht bei Baugarantien von einer einmaligen Prämie.

Zwei öffentliche Schweizer Grössenordnungen gibt es:

Quelle	Prämie
KBOB, Leitfaden der Bundesbauherren, Stand März 2014	etwa 0,5 bis 1,5 % der Garantiesumme, je nach Bonität, Art, Höhe und Laufzeit
Bureau des Métiers, Sitten, Garantien für Bauende, Tarif vom 22. Dezember 2017, Standard	1,50 % für 2 Jahre, 4,50 % für 5 Jahre
dito, Vorzugstarif für Verbandsmitglieder	1,00 % für 2 Jahre, 3,00 % für 5 Jahre

Ein Rechenbeispiel mit dem Walliser Standardtarif: Ein Werkvertrag über 250 000 Franken verlangt eine Bürgschaft von 25 000 Franken. Für zwei Jahre kostet sie den Unternehmer 375 Franken, für fünf Jahre 1 125 Franken. Beide Tarife sind mehrere Jahre alt: Verwenden Sie sie als Grössenordnung, nicht als Preis.

Diese Prämie zahlt der Unternehmer, und sie steckt in seinem Preis. Verlangen Sie mehr Sicherheit als die Norm, etwa fünf statt zwei Jahre, wird er sie einrechnen. Die Frage an ihn lautet deshalb nicht «Haben Sie eine Baugarantieversicherung?», sondern: «Welche Garantiesumme, für welche Dauer und in welcher Form ist in Ihrem Preis enthalten, und was kostet die Verlängerung auf fünf Jahre?»

Die Lücke zwischen dem zweiten und dem fünften Jahr

Hier liegt der Punkt, den kaum eine Offerte erwähnt.

Der Unternehmer haftet für Mängel an einem unbeweglichen Werk fünf Jahre ab Abnahme. Die Solidarbürgschaft der SIA 118 sichert aber nur die zweijährige Rügefrist. Geht die Firma im dritten Jahr in Konkurs und zeigt sich dann ein verdeckter Mangel, steht Ihr Anspruch auf dem Papier, aber keine Sicherheit dahinter.

Diese Lücke schliesst nur eine Garantie, die ausdrücklich bis zum Ablauf der fünf Jahre läuft. Der KBOB-Leitfaden hält fest, dass Garantien mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren auf dem Versicherungsmarkt kaum erhältlich sind. Fünf Jahre sind es.

Was sich am 1. Januar 2026 geändert hat

Die Revision des Obligationenrechts vom 20. Dezember 2024 ist seit dem 1. Januar 2026 in Kraft. Sie stärkt Ihre Rechte gegenüber einem Unternehmer, der noch existiert:

• Offene und verdeckte Mängel können neu innert 60 Tagen seit Ablieferung beziehungsweise Entdeckung gerügt werden. Kürzere Fristen im Vertrag sind nichtig.
• Das Nachbesserungsrecht kann für Baumängel vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden.
• Die fünfjährige Verjährung kann nicht mehr zulasten des Bestellers verkürzt werden.
• Die Regeln gelten auch beim Kauf eines Neubaus, der noch zu erstellen ist.

Gegen einen Konkurs hilft das Gesetz nicht. Ein unverzichtbares Nachbesserungsrecht gegen eine gelöschte Firma ist wenig wert. Die finanzielle Sicherheit bleibt Sache des Vertrags.

Eine Folge für die Norm: Artikel 179 Absatz 2 SIA 118 verlangte die sofortige Rüge verdeckter Mängel und ist damit wirkungslos. Die Berichtigung SIA 118-C1:2026 ersetzt «sofort» durch «innert 60 Tagen», gilt aber nur, wenn sie im Vertrag übernommen ist.

Der zweite Konkursfall: der Generalunternehmer

Die Baugarantie deckt Mängel. Sie deckt nicht das zweite Risiko eines Konkurses, das beim Bau mit Generalunternehmer am teuersten werden kann.

Nach umstrittener Rechtsprechung des Bundesgerichts kann ein Subunternehmer ein Bauhandwerkerpfandrecht auf Ihr Grundstück eintragen lassen, auch wenn Sie den Generalunternehmer bereits bezahlt haben und dieser den Subunternehmer, etwa wegen Konkurses, nicht bezahlt hat. Sie zahlen dann zweimal. Das Pfandrecht muss innert vier Monaten nach Vollendung der Arbeit mindestens provisorisch im Grundbuch eingetragen sein.

Seit dem 1. Januar 2026 hält Artikel 839 Absatz 3 ZGB fest, dass eine Ersatzsicherheit genügt, wenn sie nebst der Forderung die Verzugszinsen für zehn Jahre sichert. Vor der Doppelzahlung selbst schützen nur besondere Zahlungsmodalitäten, und die hängen von der Zustimmung des Generalunternehmers ab. Fragen Sie vor der Unterschrift, ob ein Teil der Vergütung bis zum Ablauf der viermonatigen Frist zurückbehalten oder auf ein Sperrkonto gezahlt werden kann, und wie der Generalunternehmer belegt, dass seine Subunternehmer bezahlt sind.

Die Alternativen zur Versicherung

Der Rückbehalt. Er ist die einfachste Sicherheit bis zur Abnahme und kostet den Bauherrn nichts. Zahlen Sie ihn nicht aus, bevor der Garantieschein vorliegt.

Die Solidarbürgschaft einer Bank. Sie erfüllt Artikel 181 genauso wie jene eines Versicherers. Entscheidend ist der Wortlaut der Urkunde, nicht der Name des Ausstellers.

Die abstrakte Garantie. Sie zahlt auf erste Anforderung und ist für Sie komfortabler, für den Unternehmer teurer. Der Leitfaden der Bundesbauherren hält fest, dass als Gewährleistungsgarantie in aller Regel die Solidarbürgschaft genügt. Bei einem Generalunternehmer mit grosser Summe lohnt sich die Frage trotzdem.

Die Anzahlungsgarantie. Verlangt ein Unternehmer vor Baubeginn eine grössere Anzahlung, etwa für Fenster oder eine Küche nach Mass, sichert sie das Geld, falls er vor der Lieferung in Konkurs geht.

Welche dieser Sicherheiten zu welchem Preis passt, hängt auch von der Vergütungsart ab, die wir unter Regie oder Pauschale erklären.

Die Checkliste vor der Unterschrift

1. Verweist der Vertrag auf die SIA 118, und ist die Berichtigung C1:2026 übernommen?
2. Welche Sicherheit ist vereinbart: Rückbehalt, Solidarbürgschaft oder abstrakte Garantie, und in welcher Höhe?
3. Wie lange läuft sie: zwei Jahre wie in der Norm, oder fünf Jahre bis zum Ende der Haftung?
4. Was kostet die Verlängerung auf fünf Jahre, als eigener Betrag in der Offerte?
5. Wer stellt den Garantieschein aus, und liegt er mit der Schlussabrechnung vor?
6. Wird der Rückbehalt erst gegen den Garantieschein ausbezahlt, schriftlich festgehalten?
7. Bei einem Generalunternehmer: Welche Zahlungsregelung schützt vor der Doppelzahlung an Subunternehmer?
8. Deckt Ihre Privathaftpflicht die Bausumme, oder braucht es eine eigene Bauherrenhaftpflicht?
9. Wer zahlt die Bauwesenversicherung, und in welchem Verhältnis?

Ein solider Unternehmer beantwortet diese Fragen ohne Zögern. Seine Bonität ist ja genau das, was der Garantieschein belegt.

Wo Sie sich hinwenden

Für Eigentümer. Der Hauseigentümerverband berät seine Mitglieder zu Werkverträgen, Bauversicherungen und Bauhandwerkerpfandrecht: HEV Schweiz, Seefeldstrasse 60, 8032 Zürich, 044 254 90 20.

Die Versicherer, die Baugarantien ausstellen. Sie schliessen den Vertrag mit dem Unternehmer ab, nicht mit Ihnen, geben aber Auskunft über Form und Inhalt ihrer Garantiescheine:

• AXA Versicherungen AG, General-Guisan-Strasse 40, 8401 Winterthur
• Zürich Versicherungs-Gesellschaft AG, Hagenholzstrasse 60, 8050 Zürich, 0848 85 01 50

Bauherrenhaftpflicht und Bauwesen. Diese beiden Policen schliessen Sie selbst ab, zum Beispiel bei der Schweizerischen Mobiliar Versicherungsgesellschaft AG, Bundesgasse 35, 3001 Bern, oder bei den beiden oben genannten Versicherern.

Ein Broker mit Merkblatt zur Baugarantie. sennest ag, Hohlstrasse 489, 8048 Zürich, 044 276 40 30.

Adressen erhoben am 17. September 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.