Kantonale Gebäudeversicherung: Pflicht, Versicherungswert und Prämie

Die Gebäudeversicherung ist der am schlechtesten bekannte Vertrag des Eigentümers, weil man ihn in der grössten Deutschschweiz nie wählen musste. In Zürich, Bern und im Aargau ist sie ein öffentliches Monopol: Die kantonale Gebäudeversicherung deckt jedes Gebäude gegen Feuer und Elementarereignisse, und der Eigentümer unterschreibt bei keinem privaten Versicherer.

In Uri, Schwyz, Obwalden und Appenzell Innerrhoden kehrt sich die Logik um. Diese Kantone gehören zur Gruppe GUSTAVO, ohne kantonale Anstalt: Das Gebäude wird privat versichert, Vertrag um Vertrag, und nichts läuft automatisch. Zu wissen, auf welcher Seite man steht, ist das Erste, denn es ändert Pflicht, Preis und Ansprechpartner zugleich.

Kantonales Monopol hier, freier Markt dort

Die Schweiz kennt zwei Regime, und die Grenze folgt keiner einfachen Logik.

Die Monopolkantone. Neunzehn Kantone haben eine kantonale Gebäudeversicherung. In der Deutschschweiz sind das unter anderem Zürich (GVZ), Bern (GVB) und der Aargau (AGV). Jedes Gebäude ist dort ab dem Bau von Amtes wegen gegen Feuer und Elementar versichert, bei der Anstalt, ohne Schritt des Eigentümers und ohne Möglichkeit, für dieses Grunddeckung anderswo hinzugehen. Als Gegenstück zum Monopol ist die Prämie tief, und die Anstalt finanziert auch Prävention und Feuerwehr mit.

Die Kantone ohne Monopol. Sieben Kantone haben keine Anstalt, zusammengefasst unter dem Kürzel GUSTAVO: Genf, Uri, Schwyz, Tessin, Appenzell Innerrhoden, Wallis und Obwalden. Das Gebäude wird dort privat versichert. In Uri, Schwyz und Obwalden schreibt das kantonale Recht diese private Versicherung vor; in Genf, im Tessin, im Wallis und in Appenzell Innerrhoden besteht keine allgemeine Pflicht. Unerlässlich bleibt sie überall, eine Bank verlangt sie für jede Hypothek, aber sie ist nicht automatisch: Der Eigentümer schliesst den Vertrag selbst ab, wählt die Deckungen und vergleicht die Prämien, in der Regel höher als im Monopolregime.

Die praktische Folge ist einfach. Ein Zürcher oder Berner Eigentümer hat meist nichts zu tun, sein Haus ist gedeckt, sobald es steht. Ein Urner oder Schwyzer Eigentümer muss sich selbst darum kümmern und prüfen, dass zwischen Kauf und Vertragsabschluss keine Lücke bleibt.

Kantonale Gebäudeversicherung: welcher Kanton, welche Pflicht

Die Vereinigung Kantonaler Gebäudeversicherungen zählt 19 kantonale Anstalten. Für die sieben übrigen Kantone entscheidet das kantonale Recht, ob privat versichert werden muss oder nicht.

Kanton	Kantonale Gebäudeversicherung	Versicherungspflicht
Zürich	GVZ	Ja, bei der Anstalt
Bern	GVB	Ja, bei der Anstalt
Luzern	GVL	Ja, bei der Anstalt
Uri	Keine	Ja, bei einem privaten Versicherer
Schwyz	Keine	Ja, privat, für Gebäude über CHF 5 000.-
Obwalden	Keine	Ja, privat, mindestens zum Zeitwert
Nidwalden	Nidwaldner Sachversicherung	Ja, bei der Anstalt
Glarus	glarnerSach	Ja, bei der Anstalt
Zug	GVZG	Ja, bei der Anstalt
Freiburg	ECAB	Ja, bei der Anstalt
Solothurn	SGV	Ja, bei der Anstalt
Basel-Stadt	GVBS	Ja, bei der Anstalt
Basel-Landschaft	BGV	Ja, bei der Anstalt
Schaffhausen	GVSH	Ja, bei der Anstalt
Appenzell Ausserrhoden	Assekuranz AR	Ja, bei der Anstalt
Appenzell Innerrhoden	Keine, ausser im Bezirk Oberegg	Nein; im Bezirk Oberegg ja, bei der Bezirksassekuranz
St. Gallen	GVSG	Ja, bei der Anstalt
Graubünden	GVG	Ja, bei der Anstalt
Aargau	AGV	Ja, ab CHF 10 000.- Versicherungswert
Thurgau	GVTG	Ja, bei der Anstalt
Tessin	Keine	Nein
Waadt	ECA Vaud	Ja, bei der Anstalt
Wallis	Keine	Nein
Neuenburg	ECAP	Ja, bei der Anstalt
Genf	Keine	Nein
Jura	ECA Jura	Ja, bei der Anstalt

Vier Fälle, nach denen am häufigsten gefragt wird.

Gebäudeversicherung im Wallis. Das Wallis hat weder eine Anstalt noch eine allgemeine Versicherungspflicht. Der Grosse Rat hat im März 2026 ein Postulat angenommen, das beides verlangt, eine Pflicht für alle Gebäude und eine kantonale Anstalt; der Staatsrat muss es nun prüfen. Bis ein Gesetz vorliegt, bleibt die Walliser Eigentümerin selbst verantwortlich, und die Frage an die Staatskanzlei lautet: Wann legt der Staatsrat seinen Bericht zum Postulat vor?

Gebäudeversicherung im Jura. Der Jura gehört zu den Monopolkantonen: Jedes Gebäude ist obligatorisch bei der ECA Jura in Saignelégier versichert, gestützt auf das kantonale Gesetz vom 29. April 2015 über den Schutz und die Versicherung der Gebäude.

Im Tessin obligatorisch? Nein. Das Tessin kennt keine kantonale Anstalt, und eine gesetzliche Pflicht zur Gebäudeversicherung haben wir nicht gefunden: Die Feuerversicherung läuft über die privaten Gesellschaften. Faktisch verlangt sie die Bank, sobald eine Hypothek auf dem Haus liegt.

Im Aargau ist jedes Gebäude ab einem Versicherungswert von 10 000 Franken obligatorisch bei der Aargauischen Gebäudeversicherung versichert. Darunter, etwa bei einem kleinen Gartenhaus, greift die Pflicht nicht.

Was die Versicherung deckt, und was nicht

Der Sockel ist überall gleich: Feuer und Elementarereignisse.

Feuer umfasst Brand, Rauch, Blitzschlag und Explosion. Elementarereignisse decken Sturm, Hagel, Hochwasser und Überschwemmung, Lawinen, Schneedruck, Erdrutsch und Steinschlag. Es sind die Schäden, die das Bauwerk selbst treffen, Wände, Dach, feste Installationen.

Drei Ausschlüsse kehren wieder, und sie überraschen.

Das Erdbeben ist nicht gedeckt. Weder die kantonalen Anstalten noch die privaten Standardpolicen schliessen das Erdbeben ein, das grosse Loch der Schweizer Deckung. Eine interkantonale Lösung besteht freiwillig, doch sie greift erst oberhalb einer Intensitätsschwelle. Das Erdbebenrisiko behandelt man also separat und mit Bedacht.

Der Inhalt ist nicht das Gebäude. Die Gebäudeversicherung deckt das Bauwerk, nicht das Mobiliar und die persönliche Habe: Das gehört zur Hausratversicherung, einem eigenen privaten Vertrag, auch in den Monopolkantonen.

Abnützung und unterlassener Unterhalt sind kein Schadenfall. Ein Schaden aus einem Unterhaltsmangel, ein offen gelassenes Dach, wird nicht wie ein Elementarereignis entschädigt. Die Versicherung deckt das Ereignis, nicht die Nachlässigkeit. Dasselbe gilt für Grundwasser und Rückstau: Wer einen feuchten Keller trockenlegen muss, zahlt die Abdichtung selbst.

Der Versicherungswert: der Wiederaufbau, nicht der Marktpreis

Das ist die zentrale Zahl des Vertrags und die am meisten missverstandene.

Der Versicherungswert ist der Neuwert, also was der identische Wiederaufbau des Gebäudes heute kostete, ohne Land. Er hat nichts mit dem Verkaufspreis zu tun: Ein Haus kann seiner Lage wegen am Markt viel wert sein und bescheiden im Wiederaufbau kosten, oder umgekehrt. Die kantonale Anstalt setzt diesen Wert durch eine Schätzung fest, oft in Punkten oder als Index ausgedrückt, und passt ihn der Kostenentwicklung an.

Zwei Punkte folgen daraus.

Der Wert folgt dem Index, nicht Ihrer Rechnung. Jedes Jahr wird der Versicherungswert an die Bauteuerung indexiert, damit die Entschädigung an den realen Wiederaufbaukosten bleibt. Für diese ordentliche Indexierung muss der Eigentümer nichts tun.

Umbauten aber sind zu melden. Ein Anbau, eine Aufstockung, ein beheizter Wintergarten, ein Dachausbau erhöhen den Wiederaufbauwert. Meldet der Eigentümer sie nicht, ist das Gebäude unterversichert, und die Entschädigung wird im Schadenfall anteilig gekürzt. Das ist die häufigste Falle, und sie entsteht immer nach nicht gemeldeten Arbeiten.

Die Prämie, und warum sie im Monopol so tief ist

In den Kantonen mit Anstalt hält sich die Prämie der Grunddeckung in einer engen Spanne, in der Grössenordnung von CHF 0.30 bis 0.60 pro Mille des Versicherungswerts für Feuer und Elementar zusammen.

Versicherungswert des Gebäudes	Jahresprämie, Richtwert Grunddeckung
CHF 600 000.-	CHF 180.- bis 360.-
CHF 800 000.-	CHF 240.- bis 480.-
CHF 1 000 000.-	CHF 300.- bis 600.-

Drei Lesarten der Tabelle.

Das Monopol zieht den Preis nach unten. Ein einziger Versicherer pro Kanton, die Pflicht, den ganzen Bestand zu versichern, und keine Akquisitionskosten: Die Mutualisierung ist maximal, und die Prämie eines Einfamilienhauses zählt in Hundert Franken, nicht in Tausend. Es ist eines der seltenen öffentlichen Monopole, dessen Preis für es spricht.

Zur Prämie kommen Beiträge hinzu. Je nach Kanton addiert sich ein Feuerwehr- oder Präventionsbeitrag zur Grunddeckung. Er bleibt bescheiden, erklärt aber, warum der bezogene Betrag die reine Prämie etwas übersteigt.

Auf dem freien Markt vergleicht man bei gleicher Deckung. In den Kantonen ohne Anstalt sind die privaten Prämien in der Regel höher und vor allem variabler. Ein Teil davon ist allerdings nicht verhandelbar: Für die Elementarschadenversicherung der privaten Gesellschaften sind Deckung und Prämientarif laut FINMA einheitlich und für alle verbindlich. Vergleichen lassen sich also die Feuerprämie, die Selbstbehalte und die Zusatzdeckungen, etwa Wasserschaden oder Erdbeben, nicht der Elementarteil.

Die Fallen, die sich im Schadenfall rächen

Die Unterversicherung nach Umbauten. Das ist die erste. Ein nach einer Erweiterung nicht angepasster Wert führt zu einer anteilig gekürzten Entschädigung. Nach jeder Baustelle, die Volumen oder Standard erhöht, meldet man den neuen Wert der Anstalt oder dem privaten Versicherer.

Das vergessene Erdbeben. Zu glauben, die Gebäudeversicherung decke alles, ist ein Irrtum: Das Erdbeben ist ausgeschlossen. In Gebieten höherer Gefährdung verdient die Frage eine separate Antwort.

Der Deckungsunterbruch beim Kauf. In Kantonen ohne Monopol kann das Gebäude zwischen dem Kaufakt und dem Abschluss der privaten Police einige Tage ohne Versicherung bleiben. Die Übernahme oder der Abschluss richtet sich nach dem Übertragungsdatum, nicht danach.

Der Selbstbehalt bei Elementar. Elementarschäden tragen oft einen eigenen Selbstbehalt, höher als beim Feuer. Man liest ihn vor dem Schaden, nicht bei der Meldung.

Was zu prüfen ist

1. Ihr kantonales Regime: Monopol (ZH, BE, AG und die meisten Kantone), private Pflicht (UR, SZ, OW) oder freier Markt ohne Pflicht (GE, TI, VS, AI ausser Oberegg). Es bestimmt den Ansprechpartner und die Automatik der Deckung.
2. Der Versicherungswert, stimmig mit den heutigen Wiederaufbaukosten, nach jedem gemeldeten Umbau angepasst.
3. Das Erdbeben, separat und mit Bedacht behandelt, vor allem in gefährdeteren Zonen.
4. Die Hausratversicherung getrennt für den Inhalt, nicht mit der Gebäudeversicherung zu verwechseln.
5. Der Selbstbehalt bei Elementarereignissen, vor jedem Schaden gelesen und verstanden.
6. In Kantonen ohne Monopol, keine Deckungslücke zwischen Kauf und Police.

Wo Sie sich hinwenden

In den Monopolkantonen ist die kantonale Anstalt der einzige Ansprechpartner für die Grunddeckung, die Schätzung des Werts und die Meldung von Arbeiten:

• GVZ, Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Thurgauerstrasse 56, 8050 Zürich, für den Kanton Zürich
• GVB, Gebäudeversicherung Bern, Papiermühlestrasse 130, 3063 Ittigen, für den Kanton Bern
• AGV, Aargauische Gebäudeversicherung, Bleichemattstrasse 12/14, 5001 Aarau, für den Kanton Aargau

In den Kantonen ohne Monopol (UR, SZ, OW, AI, TI, VS, GE) wird die Deckung bei einem privaten Versicherer abgeschlossen: Alle grossen in der Schweiz tätigen Gesellschaften bieten die Gebäudeversicherung für Feuer und Elementar an. Man vergleicht bei gleicher Deckung und gleichen Selbstbehalten und verlangt einen auf den Wiederaufbaukosten geschätzten Neuwert.

Für Schätzung und Prävention veröffentlichen die Vereinigung Kantonaler Gebäudeversicherungen und die Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen die gemeinsamen Grundlagen, namentlich die für jeden Bau geltenden Brandschutzvorschriften.

Adressen erhoben am 1. September 2026 auf den Websites der genannten Anstalten und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.