Norm SIA 118: Was Sie mit einer Unternehmerofferte wirklich akzeptieren

Auf einer Unternehmerofferte steht meist nur eine Zeile, unten, klein gedruckt: «Die Norm SIA 118 ist integrierender Bestandteil des Vertrags.»

Diese Zeile holt 68 Seiten Allgemeine Bedingungen in Ihren Vertrag. Sie regeln die Abnahme des Werks, die Mängel, die Fristen, die Vergütung und die Bestellungsänderungen. Auf diesen Punkten ersetzen sie die Artikel des Obligationenrechts, die Sie gratis hätten lesen können.

Der Text kostet im SIA-Shop 200 Franken. Sie werden ihn nicht kaufen. Hier steht, was er ändert.

Kein Gesetz, und genau darum geht es

Die SIA 118 ist kein Bundesrecht. Sie ist ein privates Dokument des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins und verpflichtet niemanden, solange die Parteien sie nicht in ihren Vertrag aufnehmen.

Einmal aufgenommen, geht sie vor: Ihre Bestimmungen verdrängen jene Regeln des Obligationenrechts, die etwas anderes sagen, soweit diese dispositiv sind, also vertraglich abänderbar. Die übliche Rangordnung, wie sie der Waadtländer Unternehmerverband beschreibt, ist einfach: zuerst die besonderen Vertragsbedingungen, dann die SIA 118, zuletzt die Artikel 363 ff. OR.

Die Parteien können auch nur einen Teil übernehmen, etwa allein die Gewährleistungsartikel. Dann muss der Vertrag es aber sagen. Fehlt der Hinweis, kann sich keine Seite auf die Norm berufen.

Merken Sie sich den Mechanismus: Die Norm wird Ihnen nicht auferlegt, sie wird Ihnen angeboten. Nur passt das Angebot in eine Zeile, zuunterst auf einem zehnseitigen Dokument, an einem Tag, an dem Sie auf den Betrag schauen.

Was Ihnen die Norm gibt

Es wäre falsch, die SIA 118 als Falle darzustellen. Beim Punkt, der für einen Eigentümer am meisten zählt, der Gewährleistung, ist sie deutlich günstiger als das Obligationenrecht in seiner historischen Fassung.

Das Gesetz verlangte vor seiner Revision vom Besteller, das Werk zu prüfen, «sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist», und Mängel sofort zu rügen (Art. 367 OR). Ein nicht sofort gerügter offener Mangel galt als genehmigt. Für eine Privatperson, die einzieht, die nicht weiss, worauf zu achten ist, und die das Problem im dritten Winter entdeckt, war das eine Falltür.

Die SIA 118 setzt ein zweistufiges System an diese Stelle:

Eine Rügefrist von zwei Jahren ab Abnahme (Art. 172). In diesen zwei Jahren können Sie jeden Mangel jederzeit rügen, ohne irgendetwas beweisen zu müssen: Der Unternehmer muss beweisen, dass er nicht dafür einsteht.

Eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme (Art. 180). Nach den ersten zwei Jahren kehrt sich die Beweislast: Nun müssen Sie belegen, dass der Mangel im Zeitpunkt der Abnahme bereits bestand.

Das ist im Kern, was Sie mit der Norm kaufen. Zwei Jahre Ruhe, danach drei Jahre Beweislast bei Ihnen.

Wie der Unternehmer diese Haftung finanziell absichert, mit einer Solidarbürgschaft nach Artikel 181, und warum diese Sicherheit schon nach zwei Jahren endet, erklären wir unter Baugarantieversicherung: Kosten, Deckung und Alternativen.

Die Abnahme, die niemand ernst nimmt

Die Artikel 157 bis 164 regeln die Abnahme des Werks. Das ist der Akt, mit dem Sie die Arbeit förmlich annehmen. Er löst alles aus: den Gefahrenübergang, den Beginn der Zweijahresfrist, den Beginn der fünfjährigen Verjährung, die Fälligkeit der Restzahlung.

Zwei praktische Folgen.

Erstens die gemeinsame Prüfung. Die Norm sieht vor, dass Besteller und Unternehmer das Werk gemeinsam prüfen. Was diese Prüfung hätte zeigen müssen, kann später nicht mehr als verdeckter Mangel geltend gemacht werden (Art. 179 Abs. 3). Anders gesagt: Am Tag der Abnahme schauen Sie genau hin, oder Sie verlieren Rechte.

Zweitens die Abnahme ohne Prüfung. Artikel 164 sieht sie vor, und Artikel 179 Abs. 4 zieht die Konsequenz: Der Unternehmer haftet dann nicht für Mängel, die Ihnen diese Prüfung gezeigt hätte. Eine Abnahme, die am Freitagnachmittag telefonisch erledigt wird, weil die Baustelle fertig ist und alle es eilig haben, kostet Sie einen Teil Ihrer Gewährleistung.

Was sich am 1. Januar 2026 geändert hat

Das ist der Teil, den keine vor diesem Datum unterzeichnete Offerte erwähnt, und der wichtigste des Jahres.

Das Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über Baumängel ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten. Es schreibt mehrere Artikel des Obligationenrechts neu und macht sie vor allem zwingend: Ein Vertrag kann nicht mehr zu Ihren Lasten davon abweichen.

Sechzig Tage für die Mängelrüge. Die sofortige Anzeige entfällt für unbewegliche Werke. Der neue Artikel 367 Abs. 1bis OR gibt Ihnen sechzig Tage ab Abnahme für offene Mängel; der neue Artikel 370 Abs. 4 OR gibt Ihnen sechzig Tage ab Entdeckung für verdeckte Mängel. In beiden Fällen fügt das Gesetz denselben Satz an: Jede Vereinbarung, die eine kürzere Frist vorsieht, ist nichtig.

Das Nachbesserungsrecht wird unverzichtbar. Der neue Artikel 368 Abs. 2bis OR erklärt jede zum Voraus vereinbarte Klausel für nichtig, die das Recht auf Nachbesserung einschränkt oder ausschliesst, wenn der Mangel ein Bauwerk betrifft. Klauseln, die die Nachbesserung durch eine Preisminderung ersetzten, halten nicht mehr.

Die fünfjährige Verjährung wird zur Untergrenze. Artikel 371 Abs. 2 OR sah für Mängel an einem unbeweglichen Werk bereits fünf Jahre vor, gegenüber dem Unternehmer wie gegenüber Architekt und Ingenieur. Der neue Absatz 3 hält fest, dass diese Frist nicht zulasten des Bestellers geändert werden kann.

Diese Regeln gelten über den neuen Artikel 219a OR auch für Käuferinnen und Käufer neu erstellter Liegenschaften.

Die direkte Folge: Ein Artikel der SIA 118 ist ungültig

Artikel 179 Abs. 2 der Norm verlangte vom Besteller, verdeckte Mängel «sofort nach ihrer Entdeckung» anzuzeigen. Diese Anforderung ist strenger als die nun gesetzlich vorgeschriebenen sechzig Tage. Sie widerspricht damit zwingendem Recht und ist wirkungslos.

Der SIA hat die Konsequenz selbst gezogen. Die Berichtigung SIA 118-C1:2026, von der Zentralen Normenkommission am 11. November 2025 genehmigt und ab 1. Januar 2026 gültig, ersetzt in Artikel 179 Abs. 2 «sofort» durch «innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung». Das Dokument umfasst sechs Seiten, ist der Preisgruppe 0 zugeordnet, also gratis, und steht auf sia.ch/rectificatif zum Download bereit.

Zwei Präzisierungen zählen für laufende Projekte.

Die Ergänzung gilt nur, wenn die Vertragsparteien sie zusätzlich zur Norm vereinbart haben. Ein Vertrag, der auf die SIA 118 verweist, ohne die Berichtigung zu erwähnen, enthält auf dem Papier weiterhin einen ungültigen Artikel.

Und für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden, gelten die alten Regeln weiter, sofern der Vertrag nicht ausdrücklich auf das neue Recht verweist oder die Parteien ihn nachträglich anpassen. Die neuen Bestimmungen gelten für Verträge, die nach diesem Datum geschlossen werden.

Der Preis, die andere Hälfte des Textes

Die Norm regelt nicht nur Mängel. Sie ordnet auch die Vergütung, und dort entsteht ein guter Teil der Streitigkeiten.

Sie unterscheidet drei Arten fester Preise: den Einheitspreis (Art. 39), festgelegt pro Mengeneinheit auf Basis eines Leistungsverzeichnisses; den Globalpreis (Art. 40), unabhängig von den Mengen; und den Pauschalpreis (Art. 41). Der Unterschied zwischen den beiden letzten ist nicht kosmetisch: Die Bestimmungen zur Teuerung, Artikel 64 bis 68, gelten für den Globalpreis, nicht für den Pauschalpreis.

Und Artikel 38 stellt die Regel auf, die Bauherren am meisten überrascht: Der Unternehmer kann keine Erhöhung verlangen, wenn Arbeiten oder Kosten das bei Vertragsschluss Vorgesehene übersteigen, ausser bei besonderen Umständen nach den Artikeln 58 bis 61.

Diese vier Vergütungsarten, und jene, die Sie am teuersten zu stehen kommt, behandeln wir gesondert in Regie oder Pauschale.

Vier Fragen vor der Unterschrift

1. Verweist der Vertrag auf die SIA 118? Wenn ja: auf die ganze Norm oder nur auf einzelne Artikel? Auf welche?
2. Ist die Berichtigung C1:2026 übernommen? Sie ist gratis. Fehlt sie, bleibt in Ihrem Vertrag ein Artikel stehen, dem das Gesetz die Wirkung entzieht, und damit eine unnötige Diskussion.
3. Welche Preisart ist vereinbart? Einheits-, Global- oder Pauschalpreis, und sieht der Vertrag die Teuerung vor?
4. Wie ist die Abnahme organisiert? Termin, gemeinsame Prüfung, Protokoll. Es ist der einzige Tag, an dem genaues Hinschauen noch etwas bringt.

Ein seriöser Unternehmer beantwortet diese vier Fragen, ohne sich daran zu stören. Sie betreffen das, was er Sie unterschreiben lässt.

Wo Sie sich hinwenden

Die Verbände. Sie verbreiten die Norm und ihre Kommentare bei den Unternehmen und beantworten Vertragsfragen ihrer Mitglieder. Ihre Verzeichnisse führen zugleich zu den Betrieben der Region:

• Baumeisterverband Zürich/Schaffhausen, Sempacherstrasse 15, 8032 Zürich, 044 385 90 80, Mitgliederverzeichnis auf bau.ch
• suissetec, Gebäudetechnik, Geschäftsstelle Auf der Mauer 11, 8001 Zürich, 043 244 73 00, Sektion Bern an der Länggasse 12, 3052 Zollikofen, 031 910 50 20
• CERUNIQ, seit August 2024 der neue Name des Schweizerischen Plattenverbands, Keramikweg 3, 6252 Dagmersellen, 062 748 42 80
• VSSM, Verband Schweizerischer Schreinermeister und Möbelfabrikanten, Oberwiesenstrasse 2, 8304 Wallisellen, 044 267 81 00

Die Berichtigung ist gratis. Die Ergänzung SIA 118-C1:2026 wird auf sia.ch/rectificatif heruntergeladen. Die Norm selbst kostet im SIA-Shop 200 Franken für 68 Seiten.

Die Betriebe, die unter diesem Regime arbeiten. Praktisch alle, sobald ein Werkvertrag unterschrieben wird. Die grossen Deutschschweizer Anbieter verkaufen und liefern unter Bedingungen, die auf die SIA 118 verweisen, Bringhen Volketswil (ehem. Creasan AG), Chriesbaumstrasse 6, 8604 Volketswil; HG Commerciale, Stauffacherquai 46, 8022 Zürich; Debrunner Acifer Bewehrungen AG, Riedthofstrasse 228, 8105 Regensdorf; Richner, Albisriederstrasse 253, 8047 Zürich, und die Mitgliedsbetriebe der oben genannten Verbände arbeiten unter denselben Bedingungen. Das ist der Grund, diese eine Zeile zu lesen.

Adressen erhoben am 18. August 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.