Flachdach: Abdichtung, Dämmung und Preis pro m2, und die paar Zentimeter Aufbordung, die über alles entscheiden

Ein Flachdach rinnt fast nie in der Mitte: Es rinnt am Rand, dort, wo die Abdichtung an der Brüstung hochgeht, einen Dachablauf umfasst oder unter ein Blech läuft.

Die Offerten rechnen trotzdem die Fläche, pro Quadratmeter. Bevor man Preise vergleicht, muss deshalb klar sein, was eigentlich erneuert wird: nur die Abdichtungshaut, oder der ganze Aufbau samt Dämmung.

Flachdach sanieren: drei Stufen des Eingriffs

Die punktuelle Reparatur. Eine abgelöste Aufbordung, eine offene Naht, ein verstopfter Ablauf. Nach einem Wassereintritt ist das der häufigste Fall, und er lässt sich beheben, ohne den Rest anzurühren.

Die neue Abdichtung auf der bestehenden Dämmung. Nur möglich, wenn der Dämmstoff trocken und intakt ist. Die neue Bahn kommt dann auf die alte oder nach deren Rückbau.

Die Gesamtsanierung. Rückbau bis auf die Decke, neue Dampfbremse, neue Dämmung, neue Abdichtung, neue Schutz- und Nutzschicht mit Kies, Platten oder Begrünung. Nur hier lässt sich auch das Gefälle korrigieren, und nur hier erreicht die Dämmung die Werte, die Förderbeiträge auslösen.

Das entscheidet man nicht am Telefon. Eine durchnässte Dämmung dämmt nicht mehr und trocknet unter einer neuen Bahn nicht aus: Wer darauf neu abdichtet, bezahlt zweimal.

Flachdach Kosten pro m2, Posten für Posten

Eine amtliche Preiserhebung für Flachdächer gibt es in der Schweiz nicht. Die Spannen unten stammen von Schweizer Plattformen und von Abdichtungsbetrieben, die ihre Richtpreise publizieren. Sie sind als Grössenordnung zu lesen, nicht als Tarif.

Posten	Richtpreis	Quelle
Bitumenabdichtung zweilagig, verlegt	CHF 80 bis 130 pro m²	EKS Group
EPDM-Bahn, verlegt	CHF 70 bis 110 pro m²	EKS Group
Flüssigkunststoff (PU oder PMMA)	CHF 100 bis 160 pro m²	EKS Group
Bitumenschweissbahn, Material	CHF 25 bis 40 pro m²	daibau
Gefälledämmung inklusive Abdichtung	CHF 150 bis 250 pro m²	EKS Group
Einfache Sanierung, ohne neue Dämmung	ab CHF 200 pro m²	Spenglerei Santos
Sanierung mit Wärmedämmung	CHF 250 bis 350 pro m²	Spenglerei Santos
Vollsanierung	CHF 350 bis 500 pro m²	local.ch
Extensive Begrünung	CHF 40 bis 75 pro m²	daibau
Wartungsvertrag	CHF 500 bis 1 500 pro Jahr	EKS Group

Zwei Hinweise zum Lesen. Erstens haben die in der Schweiz verbreiteten Kunststoffbahnen aus FPO und PVC keinen vergleichbar publizierten Preis: Man lässt sie als Variante in derselben Offerte rechnen wie Bitumen. Zweitens schlüsselt keine dieser Quellen die Spenglerarbeiten auf. Brüstungsabdeckungen, Randbleche und Anschlüsse werden pro Laufmeter gerechnet und fallen auf einem kleinen Dach stark ins Gewicht: Diesen Posten verlangt man separat, mit gemessener Länge.

Ob die Mehrwertsteuer drin ist, sagen diese Erhebungen nicht immer klar. Man verlangt eine Offerte, die festhält, ob die Preise mit oder ohne 8,1 % gelten.

Flachdach abdichten: Bitumen, FPO, PVC, EPDM oder Flüssigkunststoff

Polymerbitumen ist nach wie vor das meistverlegte System. Zwei Lagen, mit dem Brenner verschweisst, die obere oft beschiefert oder geschützt. Es verzeiht kleine Unebenheiten im Untergrund und lässt sich gut reparieren.

Kunststoffbahnen (FPO, PVC) werden einlagig verlegt und mit Heissluft verschweisst. Sie sind leichter, verlangen aber saubere Arbeit an den Anschlüssen. Die Stadt Zürich setzte in ihrer ökologischen Beurteilung von Flachdächern die Polyolefine (FPO) an die erste Stelle, PVC an die zweite.

EPDM ist ein synthetischer Kautschuk, verlegt in grossen Bahnen mit wenigen Nähten.

Flüssigkunststoff dient vor allem für schwierige Details, Terrassen und Balkone. Die SIA 271 anerkennt ihn als vollwertige Abdichtung, sofern die Mindestschichtdicke erreicht wird: 2 mm in der Fläche, im Mittel 1,5 mm an Aufbordungen, so die Empfehlung von PAVIDENSA, die die Norm zusammenfasst. Verarbeitet wird er nur zwischen +5 und +30 °C, bei trockenem Untergrund und ohne Niederschlag.

Warmdach oder Umkehrdach: wo die Dämmung liegt

Das Warmdach ist der übliche Aufbau: auf der Decke eine Dampfbremse, darüber die Dämmung, obenauf die Abdichtung. Die Abdichtung schützt die Dämmung, trägt aber alle Temperaturschwankungen.

Das Umkehrdach legt die Abdichtung direkt auf die Decke und die Dämmung darüber, aus wasserunempfindlichen Platten aus extrudiertem Polystyrol, beschwert mit Kies oder Platten. Die Abdichtung ist geschützt, ein Leck aber schwerer zu orten.

Die Dämmstärke. Für einen U-Wert von 0,20 W/m²K rechnete die Stadt Zürich mit rund 15 cm grauem EPS oder rund 23 cm Steinwolle. Auf dem Flachdach hat diese Stärke eine oft vergessene Folge: Sie hebt die fertige Oberfläche an und frisst damit die Höhe der Aufbordung an der Brüstung und unter den Türschwellen. Genau dort entscheidet sich, ob eine Sanierung machbar ist.

Was die Norm SIA 271 vom Flachdach verlangt

Die Norm SIA 271 regelt die Abdichtung der Gebäudehülle: Flachdächer, Terrassen, Balkone. Achtung vor der häufigen Verwechslung: Das Bad fällt unter eine andere Norm, die SIA 271/1 für die Abdichtung im Bad.

Drei Anforderungen der SIA 271, wie sie die PAVIDENSA-Empfehlung zusammenfasst:

• Ein Gefälle von mindestens 1,5 % in Richtung Entwässerung. Viele alte Flachdächer haben keines, das Wasser bleibt stehen. Die Gesamtsanierung ist der Moment, es mit einer Gefälledämmung herzustellen.
• Obere dichte Anschlüsse mindestens 25 mm über die oberste Kante des Dachrands beziehungsweise über die Oberkante des Notüberlaufs.
• Ein Notüberlauf. Ist der Ablauf verstopft, muss das Wasser seitlich hinaus, bevor es über die Aufbordungen steigt.

Der erste Prüfpunkt auf der Offerte ist deshalb einfach: Steht das geplante Gefälle drin, und haben die Aufbordungen nach der neuen Dämmung noch die nötige Höhe?

Wie lange eine Flachdachabdichtung hält

Die beste verfügbare Schweizer Statistik ist nicht mehr neu. 2007 hat das Amt für Hochbauten der Stadt Zürich 371 Flachdächer mit Baujahr 1931 bis 1993 ausgewertet. Für die 228 Normaldächer mit Schaden lag die durchschnittliche Lebensdauer bei 18,4 Jahren, mit grosser Spannweite:

Abdichtung	Durchschnitt bis zum Schaden	Spannweite	Typische Schadensursachen
bituminös	19,6 Jahre	3 bis 48 Jahre	Risse, Anschlüsse und Bleche, Durchwurzelung
Kunststoff	15,8 Jahre	3 bis 28 Jahre	Verspannungen, Versprödung der Dachhaut

Die Zahlen betreffen Produkte älterer Generationen und sagen über heutige Bahnen nichts aus. Sie zeigen vor allem, wo Dächer versagen: an den Anschlüssen. Ein Aargauer Betrieb nennt heute 25 bis 30 Jahre für ein gewartetes Dach, 15 bis 20 Jahre ohne Wartung.

Der Unterhalt kostet im Vergleich wenig: eine Kontrolle im Frühling und im Herbst, freie Abläufe, Wildwuchs entfernt, bevor die Wurzeln die Bahn angreifen.

Was kostet ein Flachdach? Ein Einfamilienhaus gerechnet

Ein Einfamilienhaus von 12 auf 10 Metern, Flachdach mit 120 m², Brüstung über 44 Laufmeter, zwei Dachabläufe.

Neue Abdichtung auf intakter Dämmung. Bitumen zweilagig zu 80 bis 130 Franken pro m², also 9 600 bis 15 600 Franken, Spenglerarbeiten separat.

Sanierung mit Dämmung. Zu 250 bis 350 Franken pro m² sind es 30 000 bis 42 000 Franken. Mit der oberen Spanne von local.ch, 350 bis 500 Franken, 42 000 bis 60 000 Franken.

Extensive Begrünung dazu. Zu 40 bis 75 Franken pro m² sind es 4 800 bis 9 000 Franken, sofern die Decke das Gewicht des wassergesättigten Substrats trägt. Das beurteilt ein Ingenieur, nicht der Gärtner.

Was der Kanton Zürich zahlt. Liegt das Dach über beheizten Räumen und stammt die Baubewilligung von vor 2000, zahlt das Förderprogramm 2026 für die 120 m² gedämmte Fläche zu 40 Franken 4 800 Franken. Kommt gleichzeitig eine Photovoltaikanlage mit 60 m² Modulfläche aufs sanierte Dach, sind es zu 20 Franken zusätzlich 1 200 Franken.

Förderprogramm, GEAK und MuKEn: was die Dämmung einbringt

Das Gebäudeprogramm fördert die Dachdämmung unter der Massnahme M-01, die Beiträge legt jeder Kanton fest. Die Zürcher Regeln 2026 als Beispiel:

• beheiztes Gebäude mit Baubewilligung vor 2000;
• U-Wert des geförderten Bauteils höchstens 0,20 W/m²K, Verbesserung um mindestens 0,07 W/m²K;
• CHF 40.- pro m² gedämmtes Bauteil, plus CHF 20.- pro m² Modulfläche bei gleichzeitiger Photovoltaikanlage;
• Beiträge unter 2 000 Franken werden nicht ausbezahlt, der Beitrag ist auf 50 % der relevanten Investition begrenzt;
• ab einem voraussichtlichen Beitrag von 10 000 Franken muss ein GEAK Plus vorliegen;
• das Gesuch geht vor Baubeginn ein.

In anderen Kantonen gelten andere Ansätze: Was im eigenen kantonalen Förderprogramm gilt, prüft man vor der Unterschrift. Die Abdichtung selbst wird nirgends gefördert.

Die MuKEn 2025 hat die Konferenz Kantonaler Energiedirektoren am 29. August 2025 verabschiedet, die Kantone übernehmen sie gestaffelt bis 2030. Welche Anforderungen bei einer Dachsanierung gelten, legt nicht die MuKEn fest, sondern das kantonale Energiegesetz: Die kantonale Energiefachstelle oder die Gemeinde nennt den einzuhaltenden Wert.

Photovoltaik und Begrünung auf dem Flachdach

Photovoltaik. Ein Flachdach eignet sich gut für Module, aber eine Anlage liegt 25 Jahre oder länger. Hat die Abdichtung die Hälfte ihrer Lebensdauer hinter sich, wird sie vorher erneuert. Beschwerte Module bringen Gewicht, befestigte durchdringen die Abdichtung: In beiden Fällen plant man den Anschluss mit dem Abdichter. Was der Bund beisteuert, steht im Beitrag zur Photovoltaik-Pflicht und Einmalvergütung.

Begrünung. In Basel-Stadt schreibt das Bau- und Planungsgesetz (§ 72) vor, dass ungenutzte Flachdächer zu begrünen sind. Nach der Bewilligungspraxis gilt das ab 10 m² Dachfläche und bis 10° beziehungsweise 18 % Neigung. Das Merkblatt der Stadtgärtnerei vom April 2026 verlangt eine Substratschicht von mindestens 15 cm, auf einem Drittel der Fläche 20 cm. Mit Solaranlage ist eine Kombination auf der ganzen Fläche möglich, sonst gilt eine Aufteilung von 40 % Begrünung und 60 % Photovoltaik. Auch die Stadt Zürich verlangt in ihrer Bau- und Zonenordnung (Art. 11) die Begrünung nicht begehbarer Flachdächer, soweit technisch und wirtschaftlich zumutbar. Vor der Sanierung fragt man bei der Gemeinde nach, was ihre Bauordnung verlangt.

Asbest und PAK: was alte Abdichtungen enthalten

Über Jahrzehnte wurden Flachdächer mit Teer abgedichtet, der stark PAK-haltig ist (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe). Laut PolluDoc, der Referenzplattform für Gebäudeschadstoffe, kann man davon ausgehen, dass ab 1990 keine teerhaltigen Baustoffe mehr eingesetzt wurden. Teerhaltige Dachbahnen und Dachpappen, Kleber und Fugenmassen sind in erster Linie auf Asbest zu untersuchen.

Über 1 000 mg/kg PAK gelten die Schutzmassnahmen des Suva-Factsheets 33106, und die Abfälle gehen in die thermische Verwertung (Kehrichtverbrennung, Zementwerk), nicht auf eine gewöhnliche Deponie. Bei jedem Dach mit Baujahr vor 1990 kommt die Schadstoffuntersuchung vor dem Umbau vor die Offerte für den Rückbau.

Die Stellen, an denen die Ausführung scheitert

Zu tiefe Aufbordungen. 20 cm neue Dämmung auf einem Dach, dessen Brüstung nur 25 cm vorsteht, und für die Aufbordung bleibt nichts. Entweder wird die Brüstung erhöht, oder man nimmt weniger Dämmung in Kauf.

Die Türschwelle. Der exponierteste Anschluss einer Terrasse. Ohne im Plan vorgesehene Lösung wird er auf der Baustelle improvisiert.

Kein Gefälle, kein Notüberlauf. Das Wasser bleibt stehen, die Bahn altert schneller, und jede Verstopfung eines Ablaufs wird zum Wassereintritt.

Neue Abdichtung auf nasser Dämmung. Man schliesst das Wasser ein, das einige Winter später durch die Decke oder als Kondensat zurückkommt.

Der Brenner neben Holz. An einem Holzrand oder einem brennbaren Fassadenanschluss ist das Schweissen mit offener Flamme ein bekanntes Brandrisiko. Man fragt, wie der Betrieb diese Zonen ausführt.

Solarmodule auf alter Bahn. Die Abdichtung unter einer bestehenden Anlage zu erneuern, kostet Demontage und Wiedermontage der Module.

Der Mangel, zu spät gerügt. Seit dem 1. Januar 2026 gilt im Obligationenrecht eine Frist von 60 Tagen, um einen Baumangel zu rügen. Ein Wassereintritt wird schriftlich gerügt, sobald er entdeckt ist; was die Regel für den Vertrag bedeutet, steht im Beitrag zur Norm SIA 118.

Die Checkliste vor dem Auftrag

1. Eine schriftliche Zustandsaufnahme: Dämmung trocken oder nass, per Sondieröffnung geprüft, und das Alter der Abdichtung.
2. Die Untersuchung auf Asbest und PAK bei jedem Dach vor 1990, vor der Offerte für den Rückbau.
3. Das System benannt: Bitumen, FPO, PVC, EPDM oder Flüssigkunststoff, mit Produkt und Stärke.
4. Das Gefälle von mindestens 1,5 %, und wie es hergestellt wird.
5. Die Höhe der Aufbordungen nach der Dämmung, an der Brüstung und unter den Schwellen.
6. Abläufe und Notüberlauf, nach Anzahl und Lage.
7. Die Spenglerarbeiten pro Laufmeter offeriert, mit gemessenen Längen.
8. Der angestrebte U-Wert und das Fördergesuch vor Baubeginn eingereicht.
9. Die Bauordnung der Gemeinde geprüft: Begrünungspflicht oder nicht.
10. Der Wartungsvertrag, und das Datum der ersten Kontrolle.

Wo Sie sich hinwenden

Die Betriebe. Für Flachdachabdichtungen ist der Branchenverband Gebäudehülle Schweiz zuständig, Lindenstrasse 4, 9240 Uzwil, 071 955 70 30. Er führt auf seiner Website das Verzeichnis der Mitgliedbetriebe, darunter die Flachdachspezialisten.

Material. Fünf Anbieter für Bahnen, Dämmstoff und Spenglerei:

• Sika Schweiz AG, Tüffenwies 16, 8048 Zürich, Abdichtungssysteme
• SOPREMA AG, Härdlistrasse 1-2, 8957 Spreitenbach, 056 418 59 30, Bitumen- und Kunststoffabdichtungen
• HG Commerciale, Stauffacherquai 46, 8022 Zürich, Baustoffe und Dämmstoffe
• Debrunner Acifer AG, Riedthofstrasse 228, 8105 Regensdorf, 058 235 10 70, technische Produkte
• Bringhen AG, Kantonsstrasse 32, 3930 Visp, Bringhen Group, Baumaterial und Werkzeuge

Adressen erhoben am 28. September 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.