Dachfenster und Lukarnen: Bewilligung, U-Wert und Preis

Ein Dachstock wird erst bewohnbar, wenn Licht hineinkommt. Dafür gibt es zwei Wege: das Dachflächenfenster, das in der Dachebene liegt, und die Lukarne oder Gaube, die aus dem Dach herausragt und Stehhöhe schafft. Der erste Weg kostet einige tausend Franken, der zweite ein Vielfaches, und beide berühren das Baurecht stärker, als viele Eigentümer annehmen.

Dieser Artikel ordnet die Preise, die Bewilligungsregeln in Zürich und Bern, den U-Wert, den das Energierecht verlangt, und die Stellen, an denen der Einbau am häufigsten misslingt.

Was kostet ein Dachfenster mit Einbau?

Die Offertenplattform Ofri hat 28 Schweizer Preise für den Einbau eines Dachfensters ausgewertet. Der günstigste Auftrag lag bei CHF 2 713, der teuerste bei CHF 5 780, der Durchschnitt bei CHF 3 386 (Stand 1. Dezember 2022). Das ist der Preis eines Auftrags mit Fenster, Einbau und Anschlussarbeiten, nicht der Preis des Fensters allein.

Die Plattform houzy.ch nennt für das Fenster selbst CHF 1 200 bis 3 000, je nach Grösse und Material, und mindestens CHF 750 für ein dreifach verglastes Schwingfenster mit Kunststoff-Aluminium-Rahmen. Für den Einbau rechnet sie mit CHF 300 bis 600 (publiziert am 8. Juni 2023).

Was	Quelle	Preis
Dachfenster einbauen, ganzer Auftrag	Ofri, 28 Preise, Dezember 2022	CHF 2 713 bis 5 780, Mittel CHF 3 386
Dachfenster allein, je nach Grösse und Material	houzy.ch, Juni 2023	CHF 1 200 bis 3 000
Schwingfenster dreifach verglast, Kunststoff-Alu	houzy.ch, Juni 2023	ab CHF 750
Einbau durch den Handwerker	houzy.ch, Juni 2023	CHF 300 bis 600

Ersatz oder neue Öffnung. Die Spanne von Ofri erklärt sich vor allem durch diese Unterscheidung. Wird ein altes Dachfenster 1:1 ersetzt, bleibt die Öffnung im Dachstuhl, wie sie ist: Das alte Fenster wird ausgebaut, das neue mit einem Austausch-Eindeckrahmen eingesetzt, innen wird die Verkleidung angepasst. Bei einer neuen Öffnung kommen Zimmermann, Dachdecker und Innenausbau hinzu: Sparren schneiden und auswechseln, Ziegel und Lattung anpassen, Unterdach und Dampfbremse anschliessen, Laibung verkleiden. Ofri weist zudem darauf hin, dass ein Gerüst nötig werden kann, wenn das Dach schwer zugänglich ist, was einige hundert Franken ausmacht.

Was die Herstellerpreise zeigen

Die VELUX Schweiz AG publiziert ihre Preisliste. Die Liste für die kleinste Grösse, das Schwingflügelfenster GGL CK01 mit 55 x 70 cm Aussenmass, gilt ab 1. Februar 2026. Alle Preise verstehen sich exklusive Mehrwertsteuer und ohne Einbau:

Bauteil, Grösse CK01 (55 x 70 cm)	Listenpreis exkl. MWSt.
Schwingfenster GGL Thermo 2, Aluminium, manuell	CHF 707.-
Schwingfenster GGL Thermo 2, elektrisch	CHF 1 297.-
Eindeckrahmen-Profiset für Ziegel, inkl. Dämmrahmen und Anschlussschürze	CHF 166.-
Austausch-Eindeckrahmen (Ersatz eines alten Fensters)	CHF 244.-
Dampfbremse BBX	CHF 49.-
Innenverkleidung LSB, 30 cm, inkl. Dampfbremse	CHF 181.-
Hitzeschutz-Markisette aussen, solarbetrieben	CHF 370.-
Aussenrollladen elektrisch, Aluminium	CHF 569.-

Zwei Dinge fallen auf. Erstens kosten Profiset, Dampfbremse und Innenverkleidung zusammen CHF 396.-, mehr als die Hälfte des Fensters: Wer nur den Fensterpreis vergleicht, vergleicht den kleineren Teil. Zweitens ist der aussenliegende Sonnenschutz kein Zubehör für Komfortbewusste, sondern in einem Dachzimmer die Voraussetzung, dass es im Sommer bewohnbar bleibt. Grössere Formate kosten entsprechend mehr; die Preise für andere Grössen stehen in den Listen des Herstellers.

Die Rechnung für diese kleine Grösse. Beim Ersatz kosten Fenster und Austausch-Eindeckrahmen CHF 951.- exkl. MWSt. Bei einer neuen Öffnung kosten Fenster, Profiset, Dampfbremse und Innenverkleidung CHF 1 103.- exkl. MWSt. In beiden Fällen sind weder Einbau noch Zimmermannsarbeit noch Sonnenschutz eingerechnet.

Was kostet eine Lukarne / Dachgaube?

Eine Lukarne ist kein Fenster, sondern ein kleiner Anbau auf dem Dach: mit eigenem Tragwerk, eigenem Dach, Seitenwänden, Spenglerarbeiten und einem Fenster in der Front. Entsprechend wird sie nicht pro Quadratmeter angeboten, sondern pro Stück, nach Breite und Ausführung.

houzy.ch nennt zwei Preisklassen, Material und Arbeit inbegriffen:

Ausführung	Preis pro Lukarne
Lukarne oder Gaube aus vorgefertigten Elementen	CHF 8 000 bis 12 000
Massgefertigte Lukarne oder Gaube	CHF 20 000 bis 30 000

Eine verlässliche Schweizer Quelle mit einem Preis pro Quadratmeter Lukarne haben wir nicht gefunden, und das ist kein Zufall: Ein grosser Teil der Kosten fällt unabhängig von der Breite an, für Gerüst, Abbund, Anschlüsse und Bewilligung. Eine Lukarne von zwei Metern Breite ist deshalb pro Meter deutlich teurer als eine von vier Metern.

Was nicht im Preis steht. Wird mit der Lukarne der Dachstock ausgebaut, kommen Dämmung, Innenausbau, Elektro, Heizung und oft eine neue Treppe hinzu. Diese Posten übersteigen den Preis der Lukarne regelmässig. Den Abbund und die Bedachung im Einzelnen zeigt unser Artikel Was kostet eine Zimmerei?.

Braucht ein Dachfenster eine Baubewilligung?

Die kurze Antwort: Ein 1:1-Ersatz in gleicher Grösse ist in der Regel Unterhalt. Ein neues Fenster oder eine Lukarne verändert das Dach und damit das Erscheinungsbild des Gebäudes, und dafür braucht es fast immer ein Verfahren. Wie schwer dieses ist, entscheidet der Kanton.

Kanton Zürich. Nach § 309 Abs. 1 lit. a PBG braucht die bauliche Veränderung bestehender Gebäude eine Bewilligung. Für Dachflächenfenster und Lukarnen gilt aber das vereinfachte Anzeigeverfahren, und zwar nach § 14 lit. d BVV für «Dachflächenfenster, Dachaufbauten, wie Lukarnen, Gauben und dergleichen, sowie Dacheinschnitte, sofern sie zusammen mit den bereits bestehenden nicht mehr als 1/20 der betreffenden Dachfläche beanspruchen». Ausgenommen sind Vorhaben in Kernzonen und Quartiererhaltungszonen. Im Anzeigeverfahren entfallen Aussteckung und Publikation, die Behandlungsfrist beträgt 30 Tage (§ 13 Abs. 2 BVV).

Rechnen Sie das nach: Bei einer Dachfläche von 80 m² sind 1/20 genau 4 m², bestehende Fenster eingerechnet. Zwei grössere Dachfenster und eine kleine Lukarne überschreiten das schnell, dann folgt das ordentliche Verfahren.

Wie breit eine Lukarne sein darf. § 292 PBG begrenzt Dachaufbauten, wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, auf insgesamt die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge. Vor der Harmonisierung der Baubegriffe war es ein Drittel, und viele Ratgeber nennen noch diese alte Zahl. Die neue Regel gilt in einer Gemeinde erst, wenn sie ihre BZO harmonisiert hat, und die Gemeinde kann zonenweise ein grösseres oder kleineres Mass festlegen. Der Blick in die eigene BZO ist also unverzichtbar.

Die Stehhöhe. Wer den Dachstock zu Wohnräumen ausbauen will, muss in Zürich auch § 304 PBG beachten: Die lichte Höhe beträgt mindestens 2,4 m, in Kernzonen 2,3 m, und in Dachräumen muss sie «wenigstens über der halben Bodenfläche vorhanden sein». Genau dafür wird eine Lukarne oft gebaut.

Kanton Bern. Art. 6 Abs. 1 lit. g BewD befreit von der Baubewilligung «bis zu zwei höchstens 0,8 Quadratmeter grosse Dachflächenfenster pro Hauptdachfläche». Das klingt grosszügig, ist aber schnell überschritten: Ein Fenster von 78 x 118 cm misst bereits 0,92 m². Und Art. 7 Abs. 2 BewD macht auch diese kleinen Fenster bewilligungspflichtig, wenn sie ein Ortsbildschutzgebiet, ein Baudenkmal oder dessen Umgebung betreffen. Für Lukarnen gibt es keine vergleichbare Befreiung.

Geschützte Ortsbilder. Liegt das Haus in einem Ortsbild, das im Bundesinventar ISOS verzeichnet ist, oder ist es selbst inventarisiert, redet die Denkmalpflege mit. Dachfenster werden dort oft nur in kleinen Formaten, bündig eingebaut und in bestimmter Zahl akzeptiert. Fragen Sie das Bauamt, bevor Sie Fenster bestellen.

U-Wert nach MuKEn / SIA 380/1

Die Anforderung an das Fenster steht in der Vollzugshilfe EN-102 der Konferenz Kantonaler Energiefachstellen, die auf der Norm SIA 380/1:2016 beruht und die MuKEn 2014 umsetzt. Für Fenster und Fenstertüren gegen Aussenklima gilt ein Grenzwert von U ≤ 1,0 W/m²K, sowohl im Neubau als auch beim Umbau. Die Tabelle unterscheidet nicht zwischen Fassaden- und Dachfenstern. Der Wert bezieht sich auf das Fenster in Normgrösse, Rahmen inbegriffen. Was die Norm SIA 380/1 sonst verlangt, erklärt unser Artikel dazu.

Bauteil gegen Aussenklima	Neubau, neue Bauteile	Umbau
Fenster, Fenstertüren (auch Dachfenster)	1,0 W/m²K	1,0 W/m²K
Dach (opak)	0,17 W/m²K	0,25 W/m²K

Die Dachfläche rund um eine neue Lukarne ist ein neues Bauteil und muss den Neubauwert von 0,17 einhalten. Das gilt auch für die Seitenwände und das Dach der Lukarne.

Was die Hersteller angeben. Roto nennt für das Klapp-Schwingfenster Designo R8 mit Dreifach-Premiumverglasung einen U_w-Wert von 0,86 W/m²K. Fragen Sie bei jeder Offerte nach dem U_w-Wert des ganzen Fensters, nicht nach dem U_g-Wert des Glases, der immer tiefer und damit schmeichelhafter ist.

Der Sommer zählt mit. Dieselbe Vollzugshilfe begrenzt nach Norm SIA 180 den Gesamtenergiedurchlassgrad von Dachflächenfenstern samt Sonnenschutz. Ein Dachfenster ist der Sonne steiler ausgesetzt als ein Fassadenfenster. Ohne aussenliegenden Sonnenschutz wird das Dachzimmer im Juli zum Treibhaus, und ein innen liegendes Rollo hilft wenig, weil die Wärme dann schon im Raum ist.

Die MuKEn 2025 wurden am 29. August 2025 von der Energiedirektorenkonferenz verabschiedet. Die Kantone übernehmen sie gestaffelt bis 2030; bis dahin gilt im jeweiligen Kanton sein heutiges Energierecht.

Förderprogramm: warum das Fenster leer ausgeht

Das Förderprogramm des Kantons Zürich 2026 ist deutlich: «Nicht gefördert werden: Fenster, Türen und Gebäudeteile gegen unbeheizte Räume». Ein Dachfenster allein löst also keinen Beitrag aus.

Gefördert wird die Dämmung des Daches: CHF 40.- pro m² gedämmter Fläche, bei einem U-Wert von höchstens 0,20 W/m²K und einer Verbesserung um mindestens 0,07 W/m²K. Beiträge unter CHF 2 000.- werden nicht ausbezahlt, es braucht also mindestens 50 m² Dachfläche. Das Gesuch muss vor Baubeginn eingereicht sein.

Zwei Bedingungen treffen den Dachausbau direkt. Förderberechtigt sind nur beheizte Gebäude, und Gebäudeteile gegen unbeheizte Räume wie Estrichböden sind ausgeschlossen; was es kostet, den Estrich zu dämmen, und welcher Kanton den Boden doch fördert, steht in unserem Artikel dazu. Und neue Auf- und Anbauten sind nicht förderberechtigt, eine Lukarne gehört dazu. Wer den Dachstock ausbaut und gleichzeitig das ganze Dach dämmt, sollte deshalb vor dem Gesuch klären, welche Flächen zählen. Die Programme der anderen Kantone beschreibt unser Überblick Förderprogramm: was der Kanton zahlt.

Der günstigste Zeitpunkt. Wird das Dach ohnehin neu eingedeckt, sind Gerüst und offene Dachfläche schon bezahlt. Ein Dachfenster, das bei der Dachsanierung mit eingebaut wird, kostet deutlich weniger Nebenarbeit als eines, das zwei Jahre später nachgerüstet wird.

Wo der Einbau misslingt

Der äussere Anschluss. Das Wasser muss über den Eindeckrahmen und eine Anschlussschürze auf das Unterdach geführt werden. Fehlt die Verbindung zum Unterdach oder ist sie verklebt statt überlappend, läuft bei Schlagregen Wasser in die Dämmung, oft monatelang unbemerkt.

Die Dampfbremse. Innen muss die Dampfbremse des Daches luftdicht an den Fensterrahmen angeschlossen werden. Ist sie nur bis zur Laibung geführt und dort offen, zieht warme, feuchte Raumluft in die Dämmung, kondensiert an der kalten Seite und durchfeuchtet Holz und Dämmstoff. Das ist der teuerste Fehler, weil er erst sichtbar wird, wenn der Schaden da ist.

Kondensat an der Scheibe. Ein Dachfenster über einem Bad oder einer Küche beschlägt. Sitzt kein Heizkörper darunter und wird nicht gelüftet, tropft es auf die Innenverkleidung. Das ist kein Mangel des Fensters, gehört aber vor dem Einbau bedacht.

Die geschnittenen Sparren. Für eine neue Öffnung, die breiter ist als der Sparrenabstand, wird ein Sparren durchtrennt. Die Last muss dann über Wechsel auf die Nachbarsparren abgeleitet werden. Bei einer Lukarne ist das ein Eingriff ins Tragwerk, der vom Zimmermann oder Holzbauingenieur bemessen gehört.

Kein Sonnenschutz. Siehe oben: ohne aussenliegende Markisette oder Rollladen kein bewohnbares Dachzimmer im Sommer.

Absturzsicherung und Fluchtweg. Ein tief sitzendes Dachfenster kann eine Brüstung brauchen; massgebend ist die Norm SIA 358. Ob ein Dachfenster als Fluchtweg gilt, entscheidet die Feuerpolizei, und dafür gibt es eigene Ausstiegsfenster mit grösserer lichter Öffnung.

Was vor der Unterschrift zu prüfen ist

1. Ersatz oder neue Öffnung, ausdrücklich in der Offerte, mit den Zimmermannsarbeiten beziffert.
2. Der U_w-Wert des ganzen Fensters, höchstens 1,0 W/m²K.
3. Eindeckrahmen, Anschlussschürze und Dampfbremse als eigene Positionen, nicht als «Kleinmaterial».
4. Der aussenliegende Sonnenschutz, mit Preis.
5. Die Innenverkleidung der Laibung, die sonst offen bleibt.
6. Das Gerüst oder die Absturzsicherung für die Dacharbeiten.
7. Das Verfahren: Anzeigeverfahren, bewilligungsfrei oder ordentliches Baugesuch, schriftlich vom Bauamt bestätigt.

Bei einem Einfamilienhaus mit alten Fenstern lohnt der Blick auf den Rest der Hülle. Was beim Fensterersatz in der Fassade gilt, gilt im Dach ebenso: Das neue Fenster ist dichter als der Anschluss um es herum.

Wo Sie sich hinwenden

Die Betriebe. Dachfenster und Lukarnen gehören zu Dachdecker, Spengler und Zimmermann. Die Verbände führen Verzeichnisse ihrer Mitglieder: Gebäudehülle Schweiz, Lindenstrasse 4, 9240 Uzwil, 071 955 70 30, für Dachdecker- und Gebäudehüllenbetriebe; das Bildungszentrum Polybau an derselben Adresse, 071 955 70 41, bildet die Fachleute aus. Für Wechsel und Lukarnen-Abbund: Holzbau Schweiz, Thurgauerstrasse 54, 8050 Zürich, 044 511 02 00. Für Spenglerarbeiten: suissetec, Auf der Mauer 11, 8001 Zürich, 043 244 73 00.

Hersteller und Material. Drei Anbieter:

• VELUX Schweiz AG, Bahnhofstrasse 40, 4663 Aarburg, 062 289 44 45, mit Ausstellung nach Voranmeldung
• Roto Frank Dachsystem-Technologie (Schweiz) GmbH, Täfernstrasse 14a, 5405 Dättwil, 044 267 47 47
• HG Commerciale, Hauptsitz Stauffacherquai 46, 8022 Zürich, 43 Verkaufsstellen, Bedachungsmaterial

Adressen erhoben am 5. Oktober 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.