Altbau komplett sanieren: das Budget pro Quadratmeter, Posten für Posten

Ein Haus aus den Jahrgängen 1960 bis 1980 zu sanieren kostet weniger, als es neu zu bauen, doch das Budget ist schwerer zu halten. Der Quadratmeterpreis hängt von der Tiefe der Sanierung ab, und die Reihenfolge der Arbeiten wiegt so schwer wie ihr Betrag.

Das Budget pro Quadratmeter, nach Tiefe

Die für 2026 publizierten Schweizer Erhebungen verorten eine Sanierung nach ihrem Umfang. Eine Auffrischung betrifft nur die Oberflächen; eine Gesamtsanierung erneuert Hülle, Technik und Innenausbau; eine Totalsanierung reicht bis in den Rohbau.

Tiefe	Preis pro m² Wohnfläche
Auffrischung, Oberflächen und leichter Ausbau	CHF 500 bis 1 000
Gesamtsanierung, Hülle, Technik, Innenausbau	CHF 1 500 bis 2 800
Totalsanierung, Rohbau betroffen	CHF 2 800 bis 4 000

Bei einem Haus von 140 Quadratmetern Wohnfläche kostet eine Gesamtsanierung also rund 210 000 bis 390 000 Franken. Die Spanne ist breit, weil sie sehr verschiedene Baustellen abdeckt: Dasselbe Gebäude kostet das Doppelte, je nachdem, ob Trennwände und Wasserpunkte bleiben oder verschoben werden. Dazu gehört die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer: Ist sie tragend, braucht der Wanddurchbruch einen Statiker, einen Stahlträger und oft eine Bewilligung.

Das Budget, Posten für Posten

Drei Blöcke teilen sich die Rechnung einer Gesamtsanierung.

Posten	Was er deckt	Preis pro m² Wohnfläche
Gebäudehülle	Dach, Fassade, Fenster	CHF 400 bis 900
Gebäudetechnik	Heizung, Sanitär, Elektro	CHF 300 bis 700
Innenausbau	Küche, Bad, Böden, Wände	CHF 500 bis 1 200

Die Hülle ist der Posten, der sich rechnet, weil er gefördert wird und die Heizkosten senkt. Der Innenausbau ist der Posten, an dem das Budget ausläuft, weil sich dort die Ausstattungsentscheide häufen.

Wie sich der Hüllenblock im Einzelnen zusammensetzt, zeigen die Rechnungen zur Dachsanierung, zur Fassadenrenovation und zu den Kosten für neue Fenster.

Die Reihenfolge entscheidet über das Budget

Das ist die Rechnung, die fast keine Offerte anstellt. Man dämmt, bevor man die Heizung ersetzt. Ein gedämmtes Haus braucht weniger Wärme: Die Wärmepumpe, die es heizt, ist dann kleiner, also günstiger in Anschaffung und Betrieb. Zuerst die Pumpe zu setzen und danach zu dämmen, heisst eine überdimensionierte Maschine zu kaufen, die zwanzig Jahre lang in Überkapazität läuft.

Der GEAK Plus, die Energieetikette mit Beratungsbericht, ist das einzige Dokument, das diese Reihenfolge durchrechnet: welche Massnahme wie viel kostet, wie viele Klassen sie bringt, und welchen Beitrag sie auslöst. Er ist selbst gefördert und beantwortet die Frage, mit der jede Sanierung beginnt, womit anfangen?

Die drei Stellen, an denen das Budget ausläuft

Die Asbestuntersuchung. Jedes vor 1991 gebaute oder umgebaute Haus kann Asbest enthalten, in Plattenklebern, Bodenbelägen, Fugen und Verputzen. Wird er während der Baustelle entdeckt, steht alles still, und das Budget für die Sanierung des Schadstoffs explodiert. Die Untersuchung erfolgt vorher, nicht während. Wir haben ihr ein eigenes Kapitel gewidmet.

Die baulichen Überraschungen. Feuchtigkeit am Mauerfuss, die oft erst eine Diagnose des feuchten Kellers erklärt, durchhängender Boden, befallener Dachstuhl: Ein Altbau verbirgt, was die Offerte nicht gesehen hat. Eine Reserve von zehn bis fünfzehn Prozent des Budgets ist kein Luxus, sondern der Normalfall einer Totalsanierung.

Wohnen oder umziehen. In einer Baustelle zu wohnen verlangsamt die Arbeiten und vervielfacht die Schutzmassnahmen; eine Ersatzwohnung kostet über Monate Miete. Dieser Entscheid wird zu Beginn des Projekts beziffert, nicht wenn der Staub schon da ist.

Was vor der Unterschrift zu prüfen ist

1. Die reale Tiefe der Sanierung, und auf welche Fläche der Quadratmeterpreis gerechnet ist.
2. Die Reihenfolge der Arbeiten, Hülle vor Technik, gestützt auf einen GEAK Plus.
3. Die Asbestuntersuchung für jedes Haus vor 1991, erledigt vor dem ersten Spatenstich.
4. Eine Reserve von zehn bis fünfzehn Prozent für die Überraschungen.
5. Die Fördergesuche vor Baubeginn eingereicht, Kanton für Kanton.

Wo Sie sich hinwenden

Zum Planen und Beziffern. Die kantonale Energiefachstelle verweist auf die akkreditierten GEAK-Expertinnen, die allein den Ausweis und den Bericht erstellen dürfen. Die Baumeisterverbände führen die Listen der auf schwere Sanierungen geschulten Betriebe.

Material, Werkzeug und Beschläge. Vier Anbieter decken die Sanierung in der Deutschschweiz:

• HG Commerciale, Hauptsitz Stauffacherquai 46, 8022 Zürich, 43 Verkaufsstellen, Baustoffe
• Debrunner Acifer Bewehrungen AG, Riedthofstrasse 228, 8105 Regensdorf, 058 235 10 70, Bewehrungen und technische Produkte
• Bringhen AG, Kantonsstrasse 32, 3930 Visp, Bringhen Group, Baumaterial und Holz
• Richner, Ausstellung Zürich, Albisriederstrasse 253, 8047 Zürich, 044 438 25 25, Baumaterial und Platten

Adressen erhoben am 24. August 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.