GEAK: freiwillig beim Verkauf, entscheidend beim Heizungsersatz

Der GEAK, Gebäudeenergieausweis der Kantone, ist eine Etikette. Er klassiert ein Gebäude von A bis G, wie einen Kühlschrank, auf zwei Achsen: der Effizienz der Gebäudehülle und der Gesamtenergie.

Anders als oft angenommen ist er in der Deutschschweiz beim Verkauf nicht obligatorisch. Obligatorisch ist er beim Hausverkauf nur in vier Kantonen: Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura. In den übrigen zweiundzwanzig bleibt er grundsätzlich freiwillig.

Das heisst aber nicht, dass er im Kanton Zürich keine Rolle spielt. Es heisst nur, dass er sie an einem anderen Ort spielt.

Wo der GEAK in Zürich tatsächlich entscheidet

Beim Heizungsersatz, über § 11 des kantonalen Energiegesetzes.

Beim Ersatz eines Wärmeerzeugers in bestehenden Bauten müssen erneuerbare Energien eingesetzt werden, wenn dies technisch möglich ist und über den Lebenszyklus höchstens 5 % Mehrkosten verursacht. Automatisch zulässig sind Wärmepumpen, Holzheizungen, Solaranlagen, Anschlüsse an Wärmenetze mit mindestens 70 % erneuerbarer Wärme sowie erneuerbare Brennstoffe.

Eine Öl- oder Gasheizung ist nur noch erlaubt, wenn erneuerbare Systeme technisch unmöglich sind oder die Lebenszykluskosten um mehr als 5 % steigen. Und selbst dann müssen 10 % des Energieverbrauchs eingespart oder erneuerbar bereitgestellt werden.

Für diese 10 % nennt der Kanton mehrere Erfüllungsvarianten, und eine davon ist eine GEAK-Klasse D oder besser. Die weiteren: Minergie-Zertifizierung, Baujahr 1990 oder jünger, oder eine der Standardlösungen SL 1-11, etwa Solaranlage, Wärmepumpe, Fenstersanierung oder Dämmung.

Anders gesagt: In Zürich ist der GEAK kein Verkaufspapier, sondern ein Nachweisinstrument. Wer bei einem fossilen Ersatz eine Klasse D oder besser belegen kann, hat die Auflage erfüllt, ohne eine zusätzliche Massnahme bauen zu müssen.

Jeder Heizungsersatz braucht im Übrigen ein WTA-Gesuch beim kommunalen Bauamt; bei fossilem Ersatz zusätzlich eine Lebenszykluskostenrechnung.

Im Kanton Bern ist der GEAK beim Verkauf ebenfalls freiwillig, aber Voraussetzung für Fördergelder beim Heizungsersatz, verlangt wird dort eine Verbesserung um zwei GEAK-Klassen.

Was kostet ein GEAK? GEAK oder GEAK Plus

Das sind zwei verschiedene Produkte, und die Verwechslung ist häufig.

Der GEAK ist die Etikette allein. Er sagt, wo das Gebäude steht, nicht, was zu tun ist. Er ist es, der eine Klasse D belegt.

Der GEAK Plus ergänzt die Etikette um einen Beratungsbericht: mindestens zwei bezifferte Sanierungsvarianten, davon eine Gesamtsanierung, mit ihrer Wirkung auf die Energieklasse, den Kosten und den auslösbaren Fördermitteln. Er ist das Entscheidungsinstrument.

Auf dem Markt liegt der erste bei rund 500 bis 900 Franken, der zweite bei rund 1 500 bis 2 000 Franken.

Warum der GEAK Plus oft weniger kostet als der GEAK

Das ist das nützliche Paradox dieses Dossiers, und es liegt an der Förderung.

Gefördert wird der GEAK Plus, nicht der einfache GEAK. Der Kanton Zürich zahlt 1 000 Franken für Einfamilienhäuser und 1 500 Franken für Mehrfamilienhäuser pro Beratungsbericht. Der Kanton Bern kennt dieselben Beträge.

Vom Marktpreis abgezogen, landet ein GEAK Plus damit bei etwa 500 bis 1 000 Franken, also auf dem Niveau des einfachen GEAK, der gar nicht gefördert wird.

Die Bedingungen sind präzis, und jede einzelne führt jedes Jahr zu abgelehnten Gesuchen:

• der Bericht muss von einer zertifizierten GEAK-Expertin oder einem zertifizierten Experten erstellt sein;
• er muss in der offiziellen Datenbank publiziert werden, ein Entwurf ist nicht förderfähig;
• er muss mindestens zwei Sanierungsvarianten enthalten, davon eine Gesamtsanierung;
• die Expertin oder der Experte muss mindestens eine Stunde Beratung erbracht haben;
• eine Aktualisierung eines bestehenden Berichts wird nicht gefördert.

Der GEAK ist zehn Jahre gültig ab Ausstellungsdatum. Ein Ausweis von 2019 trägt heute noch; einer von 2014 trägt nichts mehr.

Was der Bericht konkret verändert

Ein sorgfältiger GEAK Plus beantwortet die Frage, die sich jede Eigentümerin stellt: womit anfangen?

Er stellt Kosten, Klassengewinn und Fördermittel jeder Massnahme nebeneinander. Dort tauchen die kontraintuitiven Abwägungen auf, etwa dass die Fassadendämmung mehr bringt als der Fensterersatz, oder dass ein gebündelter Eingriff Beiträge auslöst, die ein gestückelter verliert.

Er dient zugleich als Beleg für weitere Fördergesuche und als Verhandlungsdokument beim Verkauf: Wer einen GEAK Plus mit beziffertem Sanierungsbedarf vorlegt, verhandelt über Beträge statt über Eindrücke. Das ist der Grund, weshalb er sich auch dort lohnt, wo ihn niemand verlangt.

Das Vorgehen

1. Prüfen, ob bereits ein GEAK besteht, und seit wann. Nach zehn Jahren ist er hinfällig.
2. Eine zertifizierte GEAK-Fachperson wählen, eingetragen in der offiziellen Datenbank.
3. Den GEAK Plus statt des einfachen GEAK verlangen: Der Beitrag schliesst die Preisdifferenz.
4. Das Fördergesuch über das kantonale Portal einreichen, nach den Ansätzen des kantonalen Förderprogramms, und sicherstellen, dass der Bericht publiziert und nicht als Entwurf hinterlegt wird.
5. Die Beratungsstunde einfordern. Sie ist Förderbedingung, und der nützlichste Teil der Leistung.
6. Beim Heizungsersatz die Klasse prüfen, bevor eine zusätzliche Massnahme geplant wird: D oder besser erfüllt die 10-%-Anforderung bereits.

Wo Sie sich hinwenden

Die Fachperson. Nur zertifizierte GEAK-Expertinnen und -Experten dürfen einen gültigen Ausweis ausstellen; die offizielle Plattform führt die Liste und die Zertifikatsdatenbank. Die kantonale Energiefachstelle beantwortet Fragen zu Verfahren und Fördergesuch; im Kanton Zürich laufen Gesuche zwingend über das Online-Portal.

Die Betriebe für die Arbeiten danach. Baumeisterverband Zürich/Schaffhausen, Sempacherstrasse 15, 8032 Zürich, 044 385 90 80, mit Mitgliederverzeichnis auf bau.ch. Für die Gebäudetechnik: suissetec, Auf der Mauer 11, 8001 Zürich, 043 244 73 00, Sektion Bern an der Länggasse 12, 3052 Zollikofen, 031 910 50 20.

Material. Vier Anbieter:

• HG Commerciale, Hauptsitz Stauffacherquai 46, 8022 Zürich, 43 Verkaufsstellen
• Bringhen AG, Kantonsstrasse 32, 3930 Visp, Bringhen Group, Baumaterial und Holz
• Richner, Ausstellung Zürich, Albisriederstrasse 253, 8047 Zürich, 044 438 25 25, Baumaterial und Platten
• Debrunner Acifer Bewehrungen AG, Riedthofstrasse 228, 8105 Regensdorf, 058 235 10 70, technische Produkte und Befestigungen

Adressen erhoben am 20. August 2026 auf den Websites der genannten Unternehmen und Verbände. Sie werden als Dienstleistung publiziert und sind keine Empfehlung der Redaktion.